Ça y est. La poursuite de mon défi est remplie pour cette année.

Il y a plusieurs semaines je t’annonçais ( on se tutoie ? Ça fait maintenant 1 an que l’on se connaît 😉…) avoir dégoter un 2ème immeuble. Après signature du compromis, je m’étais lancé dans la chasse au financement. Histoire de finaliser ce second deal immo en l’espace d’un an…

Je t’avoue que ça n’a pas été mentalement si tranquille. Oublie les vendeurs de rêve qui te martèlent que c’est un jeu d’enfant.  J’avais une p*** de boule au ventre pendant les moments d’attente. J’ai beau avoir une extrême confiance en moi, en mon projet. Malgré des connaissances béton sur l’investissement locatif et un joli retour d’expérience sur un 1er Immeuble rentable, j’avais quand même la crainte de faire chou blanc côté bancaire pour ce deuxième projet.

Tu le sais maintenant, j’ai plus qu’envie d’améliorer mes conditions de vie, de gagner mon indépendance. Mais quand tu gagnes un salaire qui te permet tout juste de raquer tes factures comme moi, tu peux avoir des moments de doutes ! Bref, passons au dessus de ça. Je suppose que toi aussi, tu as les dents qui raclent le parquet, tellement tu as envie de t’émanciper financièrement. Sinon tu ne serais pas là à lire ces quelques lignes.  Ah, liberté financière quand tu nous tiens…. On ne pense qu’à ça. Et c’est ce qui fait que tu gardes la détermination. Stay focus !

En tout cas, ça y est, c’est fait. J’ai décroché le Saint Graal de l’investisseur. Un joli prêt accepté par une banque le mois dernier. Ma banque en fait ! Et je suis officiellement propriétaire de mon deuxième immeuble depuis 2 semaines….💪💪🏢🏢🏢

C’est un réel soulagement quand tu arrives à ce stade. J’imagine que si toi aussi tu es dans les démarches bancaires, tu as dû ressentir cette impatience et ce léger stress de ne pas convaincre de partenaire financier. Et donc de voir passer une bonne affaire immobilière sous le nez. Je sais ce que ça fait de baver devant une jolie pâtisserie que tu ne peux finalement pas acheter parce que tu n’as pas la monnaie, et que le boulanger ne prend pas la carte bleue. Au final tu te fais choper cette dernière pâtisserie par le client suivant. C’est le genre de situation typique qui va t’arriver tôt ou tard : tu te crèves à dénicher une pépite immobilière, et la banque ne te suit pas. Et c’est un autre loup de l’immobilier qui te chipe le gibier ! Ça, ça craint un max… Garde ta motiv’ et détends toi ! Si tu es dans une situation financière similaire à la mienne ( petits revenus salariés, endettement à 33% avant l’investissement…), tu peux séduire les banques. Je te montrais dans cet article comment devenir « un aimant à offres de prêt ». 

Pour mon 2ème immeuble, j’ai tout de même eu 3 accords fermes de 3 banques prêtes à me financer. Qui a dit que les Smicards ne pouvaient pas investir ? Pourtant j’arrive à quasiment 400 000€ d’encours bancaire pour 2700€ de revenus salariés totaux ( moi + ma femme ). Et je ne doute pas d’enchaîner sur un 3è achat pour 2018. Sache que c’est possible. Je l’ai fait. Beaucoup d’autres le font et réussissent. Il te suffit de reproduire ce qui fonctionne, d’être convaincu, d’avoir un projet rentable, un profil emprunteur soigné, et des connaissances béton.

Un immeuble horizontal : lot de 3 maisons.

What ?
Oui, ma 2ème opération n’est pas un immeuble traditionnel. J’ai en fait acheté un lot de 3 maisons…. 2 T3 + 1 T4. Un joli petit ensemble immobilier, composé de 3 maisons mitoyennes à étage.
Fidèle à ma stratégie de départ, j’ai acquis ce lot à 40 minutes d’une grande métropole, dans une ville, euh plutôt village de 800 habitants.
J’ai complètement oublié cette peur d’investir dans des petites et très petites villes. Toujours le même principe : quand tu fais une chose nouvelle pour la 1ère fois, c’est flippant. Mais quand tu la fais une seconde fois, la peur s’atténue….

En rouge, la disposition des 3 maisons donnant sur 2 rues différentes

La force de ce projet immobilier

 

2 maisons sont déjà louées depuis quelques années.

Un réel avantage pour le dossier bancaire : le cash rentre dès la signature de l’acte authentique, et les loyers des 2 maisons dépassent déjà la mensualité du futur prêt immobilier du projet. C’est un argument très fort pour influencer la décision de la banque !

 

Les chiffres de l’affaire

Vous attendiez tous avec impatience les chiffres depuis quelques mois. Voici les grandes lignes
Lot de 3 maisons
  • 1 maison de 50m² déjà louée 380€ HC
  • 1 maison de 70m² déjà louée 526€ HC
  • 1 maison de 80m²  inhabitée, à rénover ENTIÈREMENT. Loyer futur 554€ HC ( hypothèse basse )

 

Les chiffres :
  • Prix d’acquisition : 125 000€
  • Frais de notaire : 11 000€
  • Travaux : environ 25 000€
Budget TOTAL : 161 000€
Mensualités du prêt ( 20 ans à 1.75%  ) : 855€/mois

Loyers mensuels : 1460€/mois

Taxe foncière : 1000€/an
Assurance PNO : 570€/an

Rendement NET : 9.9%

Un différé d’amortissement du prêt très intéressant

Encore une fois, je fais appel au différé d’amortissement pour me créer de la trésorerie facilement. Le principe du différé est simple : tu paies tes mensualités de prêt que dans plusieurs mois, 1 an voire 2 ans.

L’intérêt est que tu perçois les loyers, sans payer de mensualités ( ou juste les intérêts si c’est un différé partiel ). 100% pur Cash. L’inconvénient est que tes mensualités futures seront un peu supérieures sur la durée du prêt ( 855€ avec différé contre 825€ sans différé pour cette opération par exemple ). Perso, je trouve que le différé est un excellent moyen de se créer de la trésorerie, soit pour de l’épargne de précaution, soit pour constituer un apport pour le projet suivant.

Ici, je paie 258€ pendant 1 an pour 906€ de loyers tout de suite. Puis 1460€ de loyers une fois la dernière maison rénovée et mise en location.

 

 

 Cash-flow 3 premiers mois906€ ( loyers 2 maisons louées ) – 258€ ( mensualité avec différé partiel ) = 648€*3 = 1 944€
Cash-flow 9 mois suivants( 906€ + 554€ ( loyer 3 maison rénovée ) – 258€) * 9 mois = 10 818€
Cash-Flow 1ère année1 944 + 10 818 = 12 762€

Comment obtenir le différé d’amortissement d’un prêt immobilier ?

Il y a une technique imparable. Il suffit de le demander au banquier…..

Et oui, pas de secret. Et c’est facile. La banque ne devrait pas rechigner. J’ai même obtenu la suppression des IRA ( indemnités de remboursement anticipé ) encore une fois ! Simplement en demandant.

Et les travaux ? Je fais moi-même, ou pas ?

Il y a pas mal de boulot à faire dans la 3ème maison. D’ailleurs, la totalité de l’enveloppe Travaux concerne cette maison. Et je ne touche pas 1 fois un tournevis cette fois-ci !!!
Contrairement à mon 1 er immeuble que j’ai entièrement rénové pendant 8 mois ( tous mes weekends et jours fériés….), je fais un virage à 180° ici. À aucun moment je prends le marteau ou un quelconque outil. 100% des travaux sont délégués.
Quand tu goûtes 1 fois au plaisir de sacrifier quasi 1 an de ta vie à faire des travaux, ça te fait vite revenir à la raison😙 ! Les avantages sont énormes de déléguer :
– tu te fatigues moins
– le chantier ne dure que 1 mois et demi, pas 1 an !
– tu peux enchaîner plus rapidement les achats d’immeubles
– tu crées plus de déficit foncier, donc achat totalement indolore fiscalement pendant pas mal d’années
Les travaux viennent justement de commencer. Je ferai un prochain article complet sur l’avant / après travaux.
J’y mettrai également les devis reçus, les décomposition des postes de dépenses. Et aussi un autre article sur la façon un peu particulière et actuelle de bosser sur ses investissements locatifs…. Reste connecté, et ne lâche rien !

Grâce à ce 2 deal immobilier, je fais un pas ÉNORME en avant.

Je passe désormais à 925€ de CASH-FLOW mensuel ! Tout ça en un peu plus d’UN an. Le potentiel est vraiment démentiel en enchaînant sur plusieurs années…. J’espère sincèrement te donner l’envie de passer à l’action, de te faire prendre confiance en toi si tu hésites encore.

Bon business à tous, et laissez vos commentaires juste en dessous !

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