Nous avons vu dans un précédent article tous les avantages à acheter un immeuble de rapport. Pour moi, l’immeuble est de loin un des meilleurs supports d’enrichissement ( désolé je parle en prêcheur converti ! ). Si vous avez assez de cran pour frapper fort en achetant 5 ou 10 lots d’un coup, vous pourrez très bien virer votre patron en 1 seule opération ( ou 2 ). Bon, je vais arrêter de vous vendre du rêve. Faut quand même pas déconner ! 😈

 

Il faut maintenant redescendre sur Terre. Toute médaille a son revers. Chaque avantage est accompagné de ses inconvénients, c’est bien connu. Autant vous pouvez tirer un maximum de bénéfices à investir dans un immeuble de rapport, autant vous pouvez  rencontrer de sales galères.

Gros bénéfices potentiels = Gros ennuis potentiels !

 

Voici donc 6 pièges et erreurs à éviter pour réussir votre investissement locatif :

 

1 – Oublier de contrôler le montant de la taxe foncière

 

La taxe foncière, payable chaque année, concerne les personnes qui possèdent une propriété au 1er janvier de l’année.

Souvent, elle sera mentionnée dans les annonces ( ou sur demande ) par le vendeur ou l’agence immobilière. Ne croyez pas sur parole. Vous pouvez demander les avis précédents comme preuves.

Si personne n’est en mesure de vous renseigner sur son montant, vous pouvez contacter le Centre des Impôts Fonciers ou dans certaines communes le Service des Impôts des Particuliers ( SIP ). Ils sont censés vous éclairer sur le montant de la taxe.

Si vraiment vous n’avez aucune réponse concernant son montant, sachez qu’en règle générale, son montant correspond à 1 mois de loyer.

la taxe foncière 1 mois de loyer

Mais il se peut que vous ayez une surprise en recevant votre avis d’imposition car il ne s’agit pas d’une vérité absolue. La taxe foncière peut représenter 2 à 3 mois de loyers dans certaines communes. Attention, il peut y avoir de fortes disparités entre 2 communes proches ! Cela dépend en partie de l’endettement de la commune en question.

 

Vous avez donc l’option de la calculer vous-même… Voici la définition et la méthode de calcul issues de l’administration :

 

montant de la taxe foncière

 

La TFPB ( taxe foncière sur les propriétés bâties ) est établie une fois par an, et pour l’année entière, d’après la situation au 1er janvier de l’année de l’imposition.

La base d’imposition de la TFPB est égale à la moitié de la valeur locative cadastrale. La valeur locative est actualisée chaque année.

Les taux sont votés par les collectivités locales.

Le montant de la TFPB s’obtient en appliquant le taux à la base d’imposition.

 

Comme vous pouvez le voir, c’est … démerdez-vous ! Vive l’administration française. Vous devrez rechercher  la valeur locative cadastrale et le taux d’imposition voté par la commune. Ce n’est pas insurmontable.

 

2 – Ne pas vérifier la présence des compteurs individuels pour l’Eau, l’EDF et le Gaz.

 

C’est une erreur qui peut vous plomber votre investissement. Dans le cas d’un compteur unique pour plusieurs appartements, c’est vous qui recevez et qui payez la facture ! Bien évidemment, vous aurez intégré des charges en plus du paiement des loyers. Mais en cas d’abus de vos locataires, ces charges ne suffiront peut-être pas à couvrir la totalité des factures reçues ! De quoi faire baisser le rendement locatif significativement…

compteur principal EDFcompteur d'eau individuel

Une solution est de faire installer des compteurs divisionnaires ( sous compteurs ). Vous devrez ensuite répartir la facture entre les locataires en fonction de leur consommation. Toutefois, il y a toujours le risque d’être harcelé par un des locataires qui estime moins consommer d’eau que son voisin, et conteste les relevés ( j’ai déjà connu ça à l’époque où j’étais moi-même locataire dans un immeuble ) ! Ambiance garantie… ( ok ok, je grossis peut-être un peu les traits ! 😉 )

 

Å savoir : il est interdit de revendre de l’électricité. La présence de compteurs EDF individuels est donc un point OBLIGATOIRE à vérifier lors de vos visites d’immeubles. S’il n’y a qu’un seul compteur, cela vous servira d’argument de négociation lors de l’achat.

 

3 – Vous achetez un immeuble, pas un appartement. Ne visitez pas que l’intérieur

 

L’extérieur du bâtiment ainsi que les endroits assez inaccessibles sont extrêmement importants à contrôler. Bizarrement, c’est là souvent que vous trouverez ce que le vendeur ne voulait pas vous montrer !

contrôler la toiture

N’omettez pas de faire le tour du bâtiment. Éloignez-vous et observez la toiture. Inspectez-la. J’expliquais dans un article l’avantage d’être seul aux commandes d’un immeuble. Vous êtes le maître des lieux. Le retour de manivelle : vous êtes seul aussi à vous manger les frais de remise en état et aux normes de l’immeuble. Et ça peut vite piquer…

J’aurai l’occasion de faire une Check-list de visite.

 

4 – Choisir trop vite vos locataires

 

Votre but en investissant ( en tout cas le mien ), est de gagner en liberté et tranquillité.

Si vous êtes finalement obligé d’intervenir toutes les semaines parce qu’un des locataires pourrit l’ambiance dans l’immeuble, ou joue la 9ème Symphonie de Beethoven tous les soirs de pleine lune à 3 heures du mat’, ça craint. Il y a un risque pour que l’indésirable fasse fuir le ou les autres locataires de l’immeuble.

Qui dit Turn-over, dit perte de revenus en cas de vacance locative. Et dérangement pour vous aussi pour retrouver de nouveaux locataires !

Donc quitte à louper 1 semaine ou 2 avant la mise en location initiale, prenez le temps d’éplucher les dossiers des candidats locataires.

Ne risquez pas de vous dégoûter de l’investissement locatif parce que vous vous êtes précipité.

 

5 – Ne pas définir une stratégie de sortie lors de l’achat

Les aléas de la vie peuvent vous obliger à vendre prématurément l’immeuble : décès du conjoint, divorce, vente de l’immeuble pour payer le mariage ( non, je déconne 😆 ). Je n’inclus pas Perte d’emploi, car si vous achetez un bien RENTABLE, il vous rapporte chaque mois, et non le contraire.

Si vous avez bien fait votre job, l’immeuble respecte alors les FONDAMENTAUX en matière de localisation, typologie, rendement… pour se revendre facilement au cas où vous en auriez besoin.

Par exemple, mon 1er immeuble ( rendement net 10% ) est situé en hyper centre, à 50 mètres de la Mairie, au cœur des commerces… Je sais que si demain Madame me flanque à la porte ( ou le contraire ! ), nous pourrons « liquider » le bien rapidement. Donc la meilleure des stratégies est avant tout de respecter ces fondamentaux pour pouvoir revendre facilement.

 

6 – Se fier aux rendements affichés par l’agence ou le vendeur

J’expliquais dans cet article les différents rendements existants et leur calcul. Les agents ont tendance à utiliser le rendement brut. Celui-ci est « artificiellement » intéressant pour vous car il n’inclut pas toutes les charges d’exploitation de l’immeuble. C’est à vous de vérifier le rendement NET de votre futur investissement ! Vous vous rendrez vite compte de la différence entre ce que l’agent vous annonce et le résultat que vous aurez calculé…

Vous devriez aussi utiliser l’outil ci-dessous qui est indispensable pour vérifier le rendement locatif de votre futur investissement :

Rendement locatif

 

 

 

Maintenant, vous connaissez les principaux pièges et erreurs à éviter pour investir en connaissance de cause. Je le répète à chaque fois, alors, LANCEZ-VOUS ! 

Dites-moi dans les commentaires les pièges que vous avez rencontrés. Vous pouvez aussi tout simplement réagir à cet article.

A vos claviers.

 

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