On a tous des défis dans la vie qui nous poussent à se relever les manches chaque jour. Des projets de plus ou moins grande envergure. Niveau personnel ou professionnel…

 

Il y a des défis qui peuvent chambouler votre vie. Vous connaissez le mien si vous suivez le blog : acheter 1 immeuble de rapport / an, et gagner mon indépendance en 5 ans maxi. J’ai déjà fait un grand pas l’année dernière en investissant dans un 1er immeuble vraiment abordable et rentable. Et j’en suis fier puisque je pars de loin, très loin…. Mais j’ai conscience de la vie que je vais me créer grâce à ces investissements ! C’est pour cela que je suis inarrêtable…

Aujourd’hui, je suis content de partager avec vous la suite de mes aventures immobilières : l’achat d’un second immeuble 6 mois à peine après avoir fini de rénover et de louer le précédent ! Une nouvelle aventure commence…

Une proposition inattendue…!

 

Je ne sais pas si vous croyez à la loi de l’attraction et si vous avez lu ce bouquin, mais certaines fois il semblerait que l’on attire des choses ou des événements parce qu’on y pense et les désire fortement… C’est clairement ce qui s’est passé pour moi ! Je vous recommande de cultiver cet état d’esprit optimiste, curieux et ambitieux. Cela vous apportera énormément de bonnes choses.

En ce début d’année, alors que comme tout le monde je parlais de mes bonnes résolutions pour 2017 ( santé, bonheur, et 1 immeuble 😀 ) ; j’ai le coup de fil d’un ami m’appelle pour me proposer… de racheter un de ses immeubles ! What ?

La vie est parfois bizarre bien faite. D’un côté, c’est un peu normal. Dès je croise quelqu’un, je parle d’immobilier. Forcément, ça aide à faire des affaires. Je vous conseille vivement de faire de même. Ne perdez pas une occasion de papoter avec les gens. Vous pourriez tomber sur LA personne qui va vous aider, vous pousser, vous permettre d’investir, ou qui a une affaire à vous proposer….

Visite de l’immeuble de rapport

 

Ni une, ni deux, quelques jours après l’échange avec mon ami, on prend rendez-vous pour aller visiter son immeuble de 3 lots. Il m’a déjà annoncé les chiffres qui semblent vraiment pas mal sur le papier. Ne reste plus qu’à se déplacer pour découvrir notre futur nouveau bébé.

C’est parti pour 1 heure de voiture en direction d’une métropole, ville, village de 800 habitants. Même stratégie que pour mon 1er bien locatif : s’éloigner des grosses métropoles. Il faut savoir agir différemment de la masse et se sortir de la tête certains concepts qu’on nous martèle souvent du type : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ! C’est mon point de vue, et je l’assume ( je sais que je vais en faire grogner plus d’un !!! ). Il ne faut pas avoir peur d’acheter dans des petites villes. Les gens ont besoin de se loger partout en France ( veillez à tester la demande locative quand même ).

Bref, une fois sur place, c’est parti. Inspection générale du bâti, charpente, intérieurs, compteurs EDF et eau, etc…

A noter que 2 des 3 lots sont déjà loués. J’ai donc rencontré les locataires déjà en place, et les 2 lots rapporteront directement du cash dès que j’en serai le propriétaire. Acheter un bien déjà loué est un vrai plus pour décrocher un financement. Je le sais, et cela me rend vraiment confiant pour aller démarcher les banques !

Quant au 3ème lot, il est totalement à rénover. En le visitant, j’ai eu l’impression de rentrer dans un ancien squat ! Heureusement que je suis assez détaché du côté émotionnel et que j’arrive à me projeter.

Magnifique cuisine équipée !

Tout à revoir…. Le côté moisissures, ça ne me plaît pas trop !

Comment est-ce possible de péter les murs comme ça  ?

Tous les radiateurs, prises, poignées de fenêtres ont disparu…

Le projet est rentable et me plaît…

 

Dès les 1ers instants, le projet me plaît. En tant qu’investisseur, on se doit de réfléchir vite ( et bien ). On sent rapidement si un projet est bancale ou pas. Sur ce coup, je n’ai pas de pression puisque c’est une « exclusivité » rien que pour moi… Si vous êtes en concurrence directe sur une affaire qui vaut le coup sur le papier, n’hésitez pas à réagir vite. N’oubliez pas qu’il existe un délai de rétractation qui vous permet de vous retirer sous 10 jours ( depuis le 08 août  2015, valable pour les particuliers non professionnels ) après la signature du compromis.

Côté chiffres, le deal flirte avec les 10% net une fois la taxe foncière et assurance PNO déduites. Je reste dans les clous de ce que je me fixe comme rendement, histoire de dégager un cash-flow positif et ne pas me bloquer pour de futures opérations immobilières. Les travaux que j’aurai à réaliser me permettront à nouveau de générer un déficit foncier sur les 1ères années.

Je parlerai des chiffres de l’opération plus en détails dès que j’aurai une offre de prêt et que je serai quasi sûr d’acheter l’immeuble…

 

 

Direction le notaire pour la signature du compromis

Après la visite et l’estimation des travaux faite par un artisan, je m’engage sur le projet. Direction le notaire pour signer un compromis avec le vendeur de l’immeuble.

Souvent, il est demandé à l’acheteur de verser ce que l’on appelle « un séquestre ». C’est une sorte de caution, une somme qui marque l’engagement de l’acheteur à acquérir le bien. Il est à savoir que cette somme est réellement encaissée sur un compte séquestre du notaire. Par convention, il est coutume de demander jusqu’à 10% du prix du bien. Mais ce n’est pas une obligation légale. Le montant de ce séquestre est totalement négociable… Et si l’affaire n’aboutit pas ( si les conditions suspensives ne sont pas levées par exemple ), cette somme est restituée à l’acheteur. Pour cette opération, je n’ai pas versé de séquestre. Juste une avance de 300€ au notaire qui lui permet de rémunérer ses 1ères démarches, et qui seront déduits des frais définitifs lors de la signature de l’acte authentique.

Procuration + clause de substitution

Avant le rendez-vous chez le notaire, j’ai obtenu la procuration pour signer seul sans la présence de ma femme. C’est une simple formalité : ma femme reçoit un exemplaire du compromis qu’elle doit emmener à la mairie de notre commune. Elle signe ensuite le compromis devant une personne assermentée afin que sa signature soit certifiée en mairie. Je n’ai plus qu’à ramener son compromis signé qui sera annexé au compromis que je vais, moi, signer devant le notaire avec les vendeurs. C’est simple et efficace si un des époux ne peut/veut pas se déplacer pour la signature du compromis !

 

J’ai également fait insérer une clause de substitution dans le compromis. Je souhaite acheter cet immeuble via une SCI qui n’est pas encore constituée. La solution est donc de mettre en place cette clause dans un compromis de vente : rien de plus que 3 lignes qui précisent la faculté « d’une tierce personne » ( proche ou société ) d’acquérir le bien !

Je créerai la SCI définitivement dès que j’aurai un accord d’une banque pour me suivre sur ce projet. Je n’ai pas envie de craquer de l’argent dans le vent si aucune banque me suit ( ça n’arrivera pas… ) ! Plusieurs banques que j’ai démarché par anticipation avant de m’engager sur ce projet me demandaient que la SCI soit créée pour pouvoir me faire une proposition de financement. Ce que j’ai fait, en accord avec mon notaire, c’est préparer « un projet de SCI ». C’est ni plus, ni moins une esquisse des statuts de la future SCI. Cela m’est revenu à 0€, et dans l’hypothèse d’un refus de financement, je n’aurai pas claqué  + de  1000€ pour rien ! Et c’est d’ailleurs la justification que j’ai fourni aux banques. Elles l’ont compris facilement…

La Suite des événements….

La suite logique du compromis est le démarchage des banques. Je ferai un article complet très prochainement sur ce thème !

 

Comme je l’ai dit un peu plus haut, voici comment je me suis organisé :

  • dépôt de dossier sur Meilleurtaux.com 1 mois avant la signature du compromis. Il y a une option qui permet de les consulter avant signature d’un compromis. C’est la 1ère fois que je passe par un courtier en ligne, et ça s’est pas trop mal passé : prise de contact rapide, taux attractif.
  • Meilleurtaux m’a redirigé vers une banque de ma commune. Prise de rendez-vous et étude du projet d’investissement.  J’ai voulu consulter une banque AVANT de signer le compromis pour prendre la température, connaître leurs conditions et contreparties, et avoir une proposition avant de consulter ma propre banque !

 

  • Quelques jours avant la signature du compromis, j’ai posé 4 rendez-vous bancaires post-signature : ma banque actuelle, 1 courtier « en agence physique », 2 banques concurrentes en direct. Je ferai un topo complet sur mon organisation pour préparer ces rendez-vous, comment je présente le projet, comment j’essaie de séduire les banques…..

 

J’espère avoir rapidement des réponses ( positives ) pour finaliser l’achat de cet immeuble. La suite au prochain épisode !

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