J’ai acheté mon premier immeuble de rapport sans mettre d’apport. Voici donc le chemin que vous pouvez reproduire. Je l’ai fait, alors pouvez le faire.

Je vous rappelle que j’ai acheté mon premier immeuble de rapport sans apport, je l’ai fait financer à 110 % par la banque. Je suis salarié et touche des revenus modestes, très modestes. Et j’étais déjà endetté à hauteur de 33 %, au taquet quoi !

Alors comment est-ce que j’ai pu acheter sans mettre le moindre centime mon immeuble de rapport ?

Le schéma est simple :

Waouh !!! Un achat d’immeuble sans apport résumé en trois phrases !
Là, vous devez vous dire :
« Hey Bruno, tu déconnes. Tu ne peux pas résumer un achat immobilier sans apport en quelques lignes… »
Bien moi je vous réponds : « Si, c’est aussi facile que ça…! » 🙂
Ne vous méprenez pas. J’ai dit que c’était facile, pas simple.
Facile parce qu’en soi, il suffit de suivre des étapes communes qu’un investisseur lambda suit. Mais pas simple parce que finalement il faut se bouger le derrière, sortir de sa zone de confort et faire quelques sacrifices. Cela va vous demander de faire des efforts pour décrocher votre 1er immeuble de rapport rentable.

Revenons maintenant sur notre achat sans apport.

Lorsque vous aurez trouvé votre immeuble de rapport, négocié et signé l’avant-contrat, il vous restera à décrocher un financement.

Direction votre banque, les banques concurrentes, et les courtiers. Ne vous reposez pas uniquement sur votre banque actuelle. Il se peut qu’elle ne vous suive pas ! C’est exactement ce que j’ai fait pour assurer le coup. Trop envie de réussir mon 1er investissement locatif… Et j’ai pu obtenir 2 accords de principe de banques concurrentes avant celui de ma propre banque.

J’ai demandé à ces établissements le financement à 110%, sans apport. Je savais pertinemment que les banques n’aiment pas prêter la totalité des fonds pour financer  un projet. Elles considèrent dans ce cas que ce sont elles qui prennent le plus de risques. Les banques demandent souvent que vous mouilliez aussi la chemise en exigeant un apport de votre part.

Alors comment justifier au banquier le fait de ne mettre aucun apport ?

– vous n’avez tout simplement pas la possibilité de mettre un apport !

 

C’est peut-être une évidence. Mais quand on a un salaire proche du SMIC, on n’a souvent pas la possibilité d’épargner beaucoup d’argent.
Avec des fins de mois difficiles, comment est-ce qu’on pourrait épargner ? Perso, j’ai longtemps enchainé les jobs mal payés : McDo, grande distribution… Esclave de grandes enseignes à trimer pour subsister ! Pendant de nombreuses années, je n’ai pas mis d’argent en épargne.
Dans ce cas de figure, mettre un apport est tout simplement impossible. Donc la question  de l’apport ne se pose même pas !

– vous souhaitez garder votre épargne de sécurité

Même si vous n’arrivez pas à mettre beaucoup d’argent de côté, vous DEVEZ ABSOLUMENT vous forcer à épargner. C’est PRIMORDIAL.

Perso, je n’avais pas beaucoup d’épargne sur mes livrets bancaires ( je vous livrerai ma technique un peu particulière pour épargner  prochainement ). Donc le peu que j’avais, je n’allais pas le mettre en apport et me retrouver à sec. Ça serait une très grosse erreur de vider tous ses livrets d’épargne pour décrocher un financement, et se retrouver dans la mouise au premier gros imprévu ( il y en a toujours un !). C’est primordial garder toujours une réserve d’argent au cas où….

Imaginez si vous utilisez en apport les 5 000€ que vous aviez épargné , et que vous devez rénover en urgence une partie de la toiture de l’immeuble. Comment allez-vous faire ? ( bon, c’est le genre de chose à prévoir tout de même après la visite initiale de l’immeuble )

 

Par conséquent, j’ai insisté auprès du banquier pour garder mon épargne en cas de coup dur.

– vous voulez bénéficier au maximum de l’effet de levier de l’emprunt bancaire.

Si j’ai choisi d’investir dans l’immobilier, c’est en parti pour bénéficier de ce qu’on appelle l’effet de levier. On utilise l’argent des autres pour investir.

D’un côté la banque vous prête pour acheter un immeuble de rapport. De l’autre côté les locataires vous versent des loyers afin de rembourser la banque. Dans ce schéma vous n’utilisez pas votre argent ( ou très peu ). 

Le retour sur investissement est énorme…. ( Et retour de manivelle, en cas de pépin, le risque est énorme aussi, mais relativement faible si vous faites bien les choses ! )

– vous souhaitez avoir le MAXIMUM d’intérêts à déduire de vos revenus fonciers

Les intérêts d’emprunt font partie des charges déductibles des revenus fonciers. J’y reviendrai dans un article très  prochainement. Il y a tout un tas de charges et de frais déductibles qui permettent de baisser fictivement les revenus imposable et donc l’impact de votre investissement sur votre fiscalité personnelle.

A titre d’exemple, à partir du prêt immo de mon immeuble de rapport :

en 2017 = 1 850€ d’intérêts à déduire des revenus fonciers générés

en 2018 = 1 699€ d’intérêts à déduire des revenus fonciers générés

 

Des 8 700€ de loyers perçus annuellement, je déduirai 1 850€ d’intérêts pour 2017, et 1 699€ en 2018… Il y aura bien sûr d’autres charges déductibles qui viendront alléger les revenus imposables.

– utilité de l’assurance emprunteur en cas de décès

Ok, ce dernier point répond plutôt à la question : emprunter ou payer cash son investissement ? Il est important d’en prendre compte dans son choix d’utiliser ou pas un crédit pour investir.
On y pense pas souvent mais lorsque vous empruntez de l’argent à la banque, vous souscrivez une assurance décès invalidité pour couvrir le prêt immobilier. C’est-à-dire qu’en cas de décès et suivant la quotité choisie, l’assurance couvre tout ou partie des mensualités. Votre conjoint ou héritier n’aura donc pas ou peu de mensualités à régler. Un vrai acte de prévoyance !
Vous pouvez donc mourir en toute tranquilité ! Smile-tpvgames.gif

Je viens de lister les points essentiels qui justifient le fait de ne pas mettre d’apport et d’emprunter pour investir. Mais il existe des situations où mettre un apport, ou payer Cash un bien immobilier est soit plus judicieux, soit nécessaire.

Dites moi dans les commentaires ce que vous en pensez ? Avez-vous emprunté ou mis un apport pour investir ? Pensez-vous mettre un apport, payer Cash ou ne rien mettre pour votre futur investissement ?

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