Très bien ! Vous vous êtes décidé à prendre en main votre avenir financier. Ras le bol d’essayer d’être le meilleur dans la Rat-race. Vous allez investir dans un immeuble de rapport, ou un appartement ( je ne vous en veux pas 😉 ). Avant de franchir le pas, il y a quelques étapes préalables à respecter pour votre planning financier.

Une des premières choses est de se constituer un fond de sécurité, une épargne de précaution. Que vous investissiez ou pas d’ailleurs, cette étape est impérative !

 

L’immobilier, c’est une histoire de gros chiffres. On parle, gère, génère des milliers d’euros ou dizaines de milliers d’euros.

Vous verrez, quand vous vous serez lancé, que la moindre dépense qui concerne votre bien locatif grimpe très vite ! C’est la même chose pour les imprévus… En général, si vous avez des réparations d’urgence à faire dans l’un de vos appartements, vous faites appel à un artisan ou entreprise du bâtiment. La facture peut facilement piquer. N’oubliez pas que quand on parle d’immeubles de rapport, on multiplie les appartements, donc les ennuis potentiels et les dépenses potentielles.

Par définition, une situation d’urgence n’est pas prévue. Vous ne pourrez peut-être pas optimiser le coût pour résoudre cette situation immédiatement !

Dans l’article « Acheter un immeuble de rapport SANS APPORT », j’expliquais comment et pourquoi investir dans l’immobilier sans mettre la main à la poche. On a vu que l’une des raisons de ne mettre aucun apport était parfois le résultat d’avoir de faibles revenus, une faible capacité d’épargne. Donc le peu d’épargne créée doit servir de matelas de sécurité, une trésorerie de secours en cas de coup dur. Ne surtout pas l’utiliser comme apport pour obtenir un financement.

Vous allez me dire : « C’est logique d’avoir plusieurs centaines d’euros de côté avant d’investir ! »…

Oui, c’est clair. Et pourtant, j’ai rencontré ou discuté avec pas mal de personnes qui n’avaient pas un rond de côté, mais qui souhaitaient tout de même acheter un bien immobilier locatif. Attitude assez kamikaze je trouve.

 

Quels sont les risques potentiels ?

  • Départ d’un locataire: remise en état de l’appartement avant la remise en location
  • Vacance locative
  • Locataire qui ne paie pas ses loyers
  • Panne ou casse ( vétusté ) de la plomberie, de l’électricité, chaudière, cumulus…. Cela arrive plus vite que l’on ne pense !
  • Achat / dépense imprévus divers
  • Perte de votre job… ( si vous achetez de l’immobilier RENTABLE, cela ne devrait pas être un souci. N’achetez jamais une dette, mais plutôt un bien immobilier qui vous rapporte chaque mois ! )

 

Vous êtes toujours sûr de vouloir investir ? ( Je dramatise un peu la situation 😈  )

 

La petite histoire : j’ai eu une dépense imprévue sur la 1ère mise en location de mon tout 1er investissement, le jour même de l’emménagement du locataire ! Chose qui n’avait pas été vérifiée : l’antenne TV. Et oui, pas le temps de regarder la TV quand j’y faisais les travaux de rénovation ! Bref. J’ai dû faire intervenir un antenniste assez rapidement pour diagnostiquer et réparer l’antenne. Il n’y avait plus de câble entre l’antenne sur le toit et la prise murale dans le studio. Ce petit imprévu ne m’a pas ruiné, mais c’est toujours embêtant de lâcher plusieurs centaines d’euros alors que vous venez de finir la rénovation d’un immeuble…

 

 

Dans l’immobilier locatif, les grosses réparations sont à la charge du propriétaire. Pour un immeuble de rapport, vous serez le seul maître à bord. Vous serez seul à récolter les fruits. Parfois, les fruits seront pourris….

GROSSES RÉPARATIONS = GROSSES DÉPENSES

 

 

Comment allez-vous faire face aux dépenses imprévues si vous n’avez pas d’argent de côté ?

Ça serait vraiment dommage de contracter un prêt conso et flinguer votre future capacité d’endettement à cause de votre non-prévoyance.

Encore une fois, cela fait partie de votre job d’investisseur de prévoir, d’anticiper les risques, et de préserver votre taux d’endettement. Surtout si vous avez des revenus salariés assez bas et que vous souhaitez développer votre patrimoine immobilier rapidement. Ok, investir, c’est prendre des risques pour se créer des revenus complémentaires, alternatifs et passifs. Mais faut pas déconner non plus !

Personnellement, au moment d’acheter mon 1er immeuble de rapport, j’avais l’équivalent d’environ 8 mois de dépenses de vie courante. De quoi payer les mensualités de ma résidence principale, toutes les charges annexes, mon essence pour aller bosser (ggrrr), mes loisirs. Et bien entendu ce fond de sécurité pouvait servir en cas d’imprévu pour mon immeuble de rapport. Vous DEVEZ ABSOLUMENT vous créer une trésorerie de secours.

 

Avoir au moins l’équivalent de 6 mois de dépenses en épargne est un minimum.

J’aime dormir l’esprit tranquille. Je n’ai pas envie de vivre avec la peur au ventre en croisant les doigts tous les jours pour ne pas avoir à régler des imprévus. Je pense que vous aussi.

 

Une vie d’investisseur immobilier est faite d’imprévus…

 

 

Commencez dès maintenant !

Je l’avoue, c’est facile de craquer tous ses revenus et d’avoir du mal à finir les fins de mois. J’ai connu ça, je gagne moins que le salaire moyen français…. Tout est fait pour nous pousser à la dépense. Si ce n’est pas encore fait, vous devez prendre de bonnes habitudes en matière de gestion financière personnelle.

Mettez 10% de vos revenus sur un compte rémunéré chaque début de mois. N’y touchez plus ensuite. Cela doit devenir un automatisme ( vous pouvez créer un virement automatique via votre espace bancaire en ligne. C’est facile. La plupart des banques propose ce service. )

Si vous ne pouvez pas mettre 10%, virez 5%. Ce n’est pas le montant de ce que vous allez épargner le plus important. C’est surtout le fait de commencer à épargner qui importe !

Je vous conseille très fortement ce livre qui m’a ouvert les yeux et qui est en partie à l’origine de ma transformation financière. C’est un des best-sellers en matière de finances personnelles. Il traite justement de ce concept du « PAYEZ-VOUS en 1er  chaque début de mois ».

 

Un moyen de rassurer votre banquier…

Pensez-vous décrocher un financement pour votre investissement locatif si vous montrez à votre banquier que vous ne savez pas épargner un minimum ?

Au-delà de l’aspect « sécurité » pour vous-même, ce fond de secours rassurera un minimum votre banquier ou le courtier que vous allez démarcher. Le banquier est un gestionnaire de risque. Et clairement si vous vous pointez avec votre plus beau sourire pour démarcher les banques, mais que vous n’avez même pas 100€ sur vos comptes, ça va être dur de décrocher le financement.

Pas de prêt = Pas d’immeuble de rapport ou de bien locatif

 

Vous aurez compris mon message : mettez de l’argent de côté avant de faire vos investissements immobiliers. Se créer une épargne de précaution est l’une des choses les plus importantes à faire.

 

Aidez-moi à faire connaitre le blog. Peut-être qu’il pourra aider certains de vos proches à changer leur vie… Partagez un maximum.

 

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