Si vous vous intéressez à l’investissement locatif, à la création de revenus complémentaires, vous entendez souvent parler de cash-flow positif, cash-flow négatif. Le cash-flow ( sous-entendu positif ) est un des moyens de s’enrichir dans l’immobilier. Ma stratégie d’investissement et d’enrichissement est entièrement basée dessus pour le moment.

Je ne compte pas sur la plus-value, sur la hausse des prix de l’immobilier pour m’enrichir. Ça sera la cerise sur le gâteau si la valeur de mes biens locatifs venait à flamber…. Mais je ne mise pas dessus !

 

 

C’est quoi exactement le Cash-flow ?

Pour faire simple, c’est le flux de trésorerie généré par votre investissement immobilier. En gros, la somme d’argent qu’il vous reste sur votre compte une fois que vous avez payé toutes les charges ( emprunt + dépenses courantes ). Il est calculé mensuellement et annuellement. Le cashflow est :

  • soit négatif, vous perdez de l’argent.
  • soit positif, vous gagnez de l’argent.
  • soit nul, c’est l’autofinancement.

 

 

cash-flow investissement immobilier

 

Mon 1er investissement immobilier ( immeuble de rapport 72 000€ environ tous frais compris ) dégage un cash-flow net positif de 245€/mois.

Attention : de nombreux investisseurs se retrouvent en cash-flow négatif. Les loyers de leurs biens locatifs ne couvrent même pas l’emprunt bancaire ! Totalement à éviter. Quand vous investissez, c’est pour vous enrichir, pas pour acheter une dette. Dans 20 ans le prêt sera effectivement remboursé, mais pendant 20 ans vous allez traîner un boulet et devoir faire un effort qui va vous plomber vos finances…

 

 

 

Mes problématiques, sûrement les vôtres aussi !

  • Comment faire grossir ses actifs ( ce qui rapporte de l’argent chaque mois ) avec des faibles revenus ?
  • Comment faciliter l’obtention de futurs prêts immobiliers lorsqu’on gagne le SMIC ou un peu plus ?

Ces problématiques concernent beaucoup de personnes qui débutent dans la vie, dans l’investissement immobilier. Si vous êtes comme moi et que vous gagnez difficilement votre vie ( pour rappel, moi et ma femme gagnions 1 300€/mois chacun lors de notre 1er achat d’immeuble de rapport ), il n’est pas facile de se projeter et d’établir une stratégie gagnante pour se créer un patrimoine immobilier rentable.

Peu importe le support ou le type d’investissement que vous allez utiliser. Les immeubles de rapport sont un des meilleurs supports d’investissement pour se créer une rente immédiate. Vous pourrez également partir sur de la colocation, de la location saisonnière, de la division qui amènent des rendements et des résultats assez exceptionnels…

 

Si vous partez de Zéro, il va falloir générer du Cash, du « gros argent » pour décupler vos revenus IMMÉDIATEMENT !

Dégager un excédent de trésorerie est indispensable.

 

 

 

L’intérêt du Cash-flow positif

Même si on part sur une base de 1 500€/mois de revenus salariés, posséder un bien locatif qui s’autofinance n’est pas suffisant à mon goût, si vous souhaitez devenir financièrement indépendant. Ok, vous pourrez peut-être réaliser 2 ou 3 achats d’appartements ou d’immeubles, mais les banques vont vite vous bloquer et fermer les vannes du crédit ! Votre investissement locatif doit absolument générer un cash-flow positif pour pouvoir augmenter votre patrimoine et multiplier les opérations. Si vous êtes sur un projet d’achat, faites bien vos calculs. Vous pouvez utiliser ce simulateur assez complet pour vous aider. Je parlais au début de l’article de cash-flow mensuel et cash-flow annuel.

 Pourquoi cette distinction ?

Vous pouvez très bien avoir un cashflow mensuel positif. Nickel, vous avez bien fait votre job d’investisseur. Mais surprise, votre cashflow annuel se retrouve dans le rouge parce que….fiscalité mal étudiée au départ ! Il est facile de cramer le surplus d’argent créé. Vous devez examiner l’impact qu’aura la fiscalité sur votre cashflow final.

 

Le 2ème point, c’est la possibilité de se créer un fond de sécurité grâce au cash-flow positif de vos investissements. Comme je le préconise dans cet article, il est primordial d’avoir une réserve de cash afin de faire face aux éventuels imprévus, réparations ou vacances locatives. Dans mon cas, mon investissement me permet de mettre plus d’argent de côté qu’avant. C’est véritablement le jour et la nuit…

Avant ce 1er investissement, je percevais 150€ d’intérêts par an.

A titre d’exemple, mon 1er immeuble de rapport :

  • Cash-flow mensuel net = 245€/mois
  • Cash-flow annuel net= 2 940€/an

 

 

Mon 1er investissement me rapporte 2 940€ de cash-flow net par an ( en plus du capital amorti…). Il me faudrait quasi 20 ans de LDD ou livret à 0.75% d’intérêts ( un peu comme 90% des français font…) pour réussir à égaler 1 an de cash-flow de mon 1er immeuble de rapport. 🙄

 

2 940€ en cash-flow annuel pour un investissement de 72 000€ sans apport… !  Imaginez si vous dupliquez 3-4 fois ce type de « petit » investissement. Vous pouvez vite gagner un SMIC net en revenus passifs. Sans compter que le but est de monter en puissance lors des futurs investissements. C’est tout à fait réalisable, et même assez commun. Quelques-uns des amis investisseurs dépassent ce stade ( bon, on est pas parti du même niveau de salaire )

Avec le cash-flow cumulé, je pourrai rembourser ce 1er immeuble en 11 ans, alors que j’ai emprunté sur 20 ans. Cela peut être une des stratégies pour devenir rentier immobilier à moyen terme. C’est génial de multiplier les opérations, mais pensez que cela entraine une multiplication des emprunts bancaires. Se désendetter de temps en temps s’avère judicieux, pour garder une certaine maîtrise du risque et pour pouvoir emprunter plus par la suite.

Après, c’est du cas par cas. Nous n’avons pas tous les mêmes objectifs.

 

Quelques questions à se poser

  • Que faire du cash-flow ?
  • Ai-je besoin du cash-flow pour vivre maintenant, ou dans 5 ans ?
  • Suis-je capable d’assumer les futurs travaux avec le cash-flow dégagé ?
  • Le cash-flow généré va-t-il me faciliter l’obtention de futurs prêts immo ?

Vous aurez compris que le cash-flow est essentiel pour gagner votre liberté financière grâce à l’investissement immobilier, pour parer à d’éventuels impératifs ou absorber une fiscalité qui peut changer très rapidement. Il existe plusieurs manières de dégager et d’optimiser le cash-flow d’une opération locative. Suivez le blog, j’en parlerai très vite…

 

 

Et vous, quelle est votre stratégie ? Recherche de cash-flow ? Recherche de la plus-value ? Réagissez juste en dessous dans les commentaires.

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