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L’un des aspects les plus importants ( mais des moins « glamours ») de l’investissement immobilier est la fiscalité. Les investisseurs débutants et même certains chevronnés auraient tendance à survoler la question. Trop compliqué, trop prise de tête…. Mais faire l’impasse et ne pas y réfléchir revient à conduire les yeux fermés sur une route de montagne en plein hiver ! Ça peut vite déraper. Il y a vraiment un minimum de choses à maîtriser pour réussir de A à Z votre investissement locatif, et l’aspect fiscal est très important.

On a vu dans ce précédent article comment choisir son régime d’imposition pour la location nue.

 

 

Pour rappel, 2 choix s’offrent à vous, propriétaires bailleurs pour déclarer vos revenus fonciers :

  • Régime micro-foncier si vous touchez moins de 15 000€ de loyers/an et que vous ne voulez pas vous prendre la tête avec la paperasse ! L’administration fiscale appliquera un abattement de 30% sur vos revenus fonciers pour déterminer le montant imposable.
  • Régime réel si vous percevez plus de 15 000€ de loyers ( s’applique d’office dans ce cas ). Ou sur option si – de 15 000€ de loyers et que les charges déductibles que nous allons voir après représentent + de 30% du montant des loyers perçus.

 

 

Pour être déductibles les charges doivent répondre à quelques critères :

– les charges doivent se rapporter à un bien qui procure un revenu foncier. Si votre logement est vacant, pas de déductions possibles.

– il faut être en mesure de justifier les dépenses. Donc impérativement garder les factures à votre nom pour les présenter à l’administration fiscale au cas où elle les demande.

– la ou les dépenses doivent être réalisées au cours de l’année.

 

A vous de comparer ce qui est le plus avantageux !

 

 

 

Dépenses de réparations, d’entretien et d’amélioration du bien locatif :

Pour conserver en état votre bien immobilier, vous êtes amenés à engager des dépenses de travaux. Tous ces travaux destinés à maintenir ou à remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial sont déductibles.

  • remplacement chaudière
  • remise en état toiture
  • renouvellement des revêtements de sol

Attention :  toutes les dépenses de (re)construction et d’agrandissement, de modification de l’agencement…n’entrent pas dans le champ de déductibilité.

 

 

 

Les charges et frais de gestion, de garde et de procédure :

Il arrive souvent de déléguer certaines parties administratives et certains actes de gestion à des prestataires ( agence immobilière, administrateur de biens, etc….). Tous ces frais sont déductibles des revenus fonciers.

Vous pouvez également soustraire des loyers perçus les honoraires suivants : avocat, notaire, huissier, comptable… dès lors que ces frais ont été engagés pour la conservation, l’acquisition et la gestion courante du bien locatif.

Sont aussi concernés les frais de gardiennage ou de conciergerie, les frais de procédure pour le règlement de différends avec les locataires ou prestataires…

Dans sa grande bonté, l’administration fiscale autorise également une déduction de 20 € par an et par logement au titre de frais administratifs ( courrier, téléphone, divers supports pour quittances et baux….).

 

 

 

Les dépenses acquittées pour le compte du locataire et restant définitivement à la charge du propriétaire :

Pour diverses raisons, vous pouvez être amené en tant que propriétaire bailleur à régler certaines dépenses qui incombaient normalement au locataire. Par exemple en cas de départ du locataire et de non-paiement volontaire des charges locatives par celui-ci.

Vous pourrez les déduire.

 

Indemnités d’éviction et frais de relogement 

 

 

Impôts et taxes :

Tous les impôts et taxes supportés par le propriétaire bailleur et qui ne sont pas à la charge du locataire sont déductibles.

  • Taxe foncière
  • Taxe spéciale d’équipement
  • Taxe sur les bureaux
  • Taxe de parking
  • La contribution sur les revenus locatifs si vous y êtes assujettis

 

Donc la taxe d’habitation ou la taxe sur les ordures ménagères ne sont pas déductibles car normalement payées par les locataires.

 

 

Provisions pour charges de copropriété :

Les provisions pour charges de copropriété versées pour l’année sont également déductibles.

Par contre, la régularisation des provisions pour charges de copro de l’année qui précède n’est pas déductible. Perso, je fais tout pour ne pas avoir ce type de charges… Comment ? En achetant uniquement des immeubles et évitant du coup les biens en copropriété !

 

Primes d’assurance :

Toutes les primes d’assurances souscrites en vue de l’achat ou de la conservation du bien immobilier sont déductibles des revenus fonciers.

Ainsi on peut déduire :

  • Assurance loyers impayés ( GLI )
  • Assurance vacance locative
  • Assurance PNO ( Propriétaire Non Occupant )
  • Assurance du prêt immobilier pour l’achat du bien locatif

 

 

Intérêts et frais d’emprunt :

Vous avez la possibilité de déduire la totalité des intérêts résultant des prêts contractés pour l’acquisition, la conservation ( droits de succession ), la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration des immeubles donnés en location

 

Attention : Ne pas confondre intérêts déductibles et capital amorti !

A NOTER : il est hyper intéressant fiscalement de préférer l’emprunt bancaire ( investissement SANS APPORT ) pour avoir le maximum d’intérêts à déduire.

 

 Les frais d’emprunt comprennent :

  • Frais de dossier bancaire
  • Frais de garantie du (des) prêt(s) contracté(s)
  • Frais d’inscriptions hypothécaires ou privilège de prêteur de deniers ( PDD )
  • Cautionnement bancaire
  • Frais de mainlevée
  • Frais de renégociation de prêt

 

 

Déductions spécifiques :

Cette dernière catégorie englobe les dispositifs défiscalisant spéciaux. Parmi lesquels on retrouve Besson Ancien, Borloo ancien ( je l’utilise pour un de mes appartements ), Scellier intermédiaire, Borloo neuf….

Perso, j’utilise le Borloo ancien en social qui me permet d’obtenir un abattement de 60% sur le loyer d’un des appartements de l’immeuble de rapport. Ce dispositif est cumulable avec les autres charges déductibles. De quoi dégraisser sérieusement le montant des revenus imposables…

 

 

 

La liste ci-dessus est volontairement allégée dans un souci de simplification. Vous pouvez consulter le site du Ministère de l’économie et des Finances si vous souhaitez aller plus en profondeur.

 

 

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