Mon 1er investissement locatif maintenant bouclé depuis quelques mois, il est temps de passer au suivant pour atteindre mon objectif d’acquérir 1 immeuble de rapport/an et de faire un petit bilan de l’opération.

Les travaux se sont finis mi novembre 2016. Deux semaines avant la fin des travaux, je décide de mettre une annonce sur le Bon Coin pour mettre en location le dernier appartement ( T3 ) de l’immeuble. Après 8 mois de sacrifices, de fatigue et de galère, j’en vois le bout… Il ne reste plus qu’à trouver le locataire pour habiter ce T3 Duplex joliment rénové ( merci à ma femme pour ses talents de décoratrice ).

Le dernier appartement possède un agencement un peu particulier. C’est le gros point noir de l’immeuble.

Un appartement sur 3 niveaux, le tout desservi par un escalier étroit…

– entrée au RDC

– pièce de vie, salle de bains et sanitaires au R+1

– 2 chambres au R+2

Pour faire oublier ce  » petit détail « , moi et ma femme avons décidé de mettre la gomme sur la décoration, l’équipement global de l’appart et les prestations offertes. Ça a plutôt fonctionné puisque l’on a reçu pas loin de 15 candidatures et fait une dizaine visites. Pour un bled pommé de 3000 habitants, on s’en sort pas trop mal !

Ce que nous pensions être  » le gros point noir  » de l’appartement s’est avéré être finalement… un gros point noir. Pas de surprise. Mais on s’y attendait. Tous les couples avec enfants en bas âge ont eu le gros coup de coeur, mais ne se sont pas positionnés à cause de l’escalier trop casse gueule. Vraiment dommage car nous avions reçu de jolis profils.

Petit mot à ce sujet : en proposant des prestations de qualité, une décoration soignée, un loyer légèrement au dessus de la moyenne du marché, vous attirez des profils de locataires de qualité, même dans des zones géographiques sinistrées économiquement.

Finalement, l’appartement a été adopté par une femme seule avec enfant. Gros coup de foudre… L’appartement loué dans la foulée fin novembre 2016.

Les chiffres de l’immeuble de rapport

Immeuble de 100m² sur 3 niveaux

1 studio de 28m² au RDC

1 T3 Duplex en R+1 / R+2 de 72m²

 

Les chiffres :

Prix d’acquisition frais d’agence inclus : 53 000€

Frais de notaire : 5 300€

Travaux : environ 14 000€

Budget total : 72 300€

 

Mensualités du prêt ( 20 ans à 1.80%  ) : 400€/mois === renégocié en janvier 2017, mensualité de départ = 430€

Loyers mensuels : 725€/mois

Taxe foncière : 510€/an

Rendement Brut : 12.03%

Les travaux

Pour le studio, tous les chiffres, photos avant/après sont dans cet article.

 

 

 

 

 

 

Pour le T3 :

Je l’avoue, il n’a vraiment pas de gueule cet immeuble. Mais ce n’est pas ce que je lui demande ! Un investissement locatif n’est pas un achat coup de coeur…

Démolition du balcon détaché de la façade

Le risque d’effondrement du balcon ne laisse pas le choix. Il faut le virer car impossible de marcher dessus. Les travaux sont soumis à autorisation des Bâtiments de France car en zone protégée.

C’est un des seuls travaux délégué à un artisan maçon.

Coût : 2 100€ comprenant la déconstruction, enduits de la façade, découpe et réintégration du garde-corps au R+1 et R+2.

Cuisine avant

Coût cuisine : 1 500€

meubles, électroménager, plan, crédence

chambre parentale avant

chambre parentale après

remplacement placo du plafond + isolation, pose lames de lino, pose dressing

2ème chambre avant

2ème chambre après

pose parquet flottant, dressing

début des travaux sdb

salle de bains avant

décloisonnement de la salle de bains

choix d’installer une baignoire pour le T3 à la place de la douche

création d’un espace buanderie ( emplacement machine à laver + sèche-linge ) sur la partie droite

Postes de dépenses ( chiffres arrondis )

Placo – Isolation – Réfection murs =

1 200€

Le plafond de la moitié du R+2 était à virer et à refaire suite à des infiltrations dans la toiture. Également pas mal de mur à retaper, enduire…

Divers = 800€

Dressing dans les chambres

aménagements divers

réparation d’un palier en bois fait par 1 artisan

 

 

Électricité = 400€

Le tableau électrique était déjà aux normes.

Par contre l’appareillage a été revu, de nouvelles prises et points lumineux ajoutés

 

 

Démolition Balcon = 2 070€

Avec la réparation de l’escalier, c’est le seul travail délégué à un artisan. 2 mois après avoir déposé la Déclaration Préalable en mairie, obtenu l’aval des Bâtiments de France, permis de démolir + autorisation d’occupation du domaine publique pour l’échafaudage, 5 jours de boulot. Le garde-corps du balcon a été découpé, sablé, repeint et réutilisé pour sécurisé les portes vitrées du R+1 et du R+2.

Cuisine = 1 500€

Électroménager

meubles

plan de travail et crédence coordonnée

 

Plomberie = 450€

Raccords divers, tuyaux alimentation et évacuation, robinetterie…

Salle de bains – WC = 800€

Baignoire + tablier

paroi de douche

meuble + vasque + miroir

Robinetterie + colone de douche

Chauffage = 700€

Radiateurs à inertie sèche

sèche-serviette sdb

Peinture – Revêtements muraux = 700€

Sous-couche placo

peintures monocouches

tapisserie/frise décorative + colle

 

 

Carrelage = 300€

Carrelage mural salle de bains

habillage de baignoire

Quincaillerie = 400€

Visserie – boulonnerie

fixation

accessoires, tringlerie…

Menuiserie – structure en bois = 500€

Surélévation du sol de la salle de bains

réagencement SDB

aménagements divers – finitions en bois

Changement  Sols = 1 400€

+ de 70 m² de révêtement à poser

parquet flottant

lames de lino

Outillage = 500€

Ponceuse de qualité pour poncer l’escalier

décapeur thermique, consommables divers pour outillage…

 

Coût moyen au m² de la rénovation de l’immeuble

Environ 140€/m² en déléguant la démolition d’un balcon et réparation d’un palier d’escalier à 2 artisans.

 

L’immeuble  » crache  » désormais 325€ de cash-flow par mois / 3 900€ de CF annuel ( après renégociation du prêt en janvier 2017).

 

 

Pour consulter tous les détails chiffrés et les photos du studio, cliquez sur ce lien ici ou sur les 2 photos en dessous.

Si vous avez des questions sur la rénovation, le coût des travaux, etc… j’y réponds avec plaisir juste dans les commentaires en dessous !

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