Avant de commencer, je voulais juste faire un distinguo entre rendement et rentabilité. Bon ça ne va pas changer la face du monde, ni la rentabilité de votre investissement de connaitre la distinction  🙂 ! Mais c’est toujours bon à préciser car il y a souvent confusion entre les 2 notions.

Pour faire simple, le rendement correspond uniquement aux revenus générés par un support d’investissement ( actions, immobilier….). La rentabilité correspond aux revenus générés par le support d’investissement + la variation en valeur de ce support d’investissement ( hausse/baisse du cours de l’action, hausse/baisse des prix de l’immobilier).

 

rendement locatif et rentabilité

Exemple Rendement:

Vous achetez un immeuble 100 000 €. Il vous rapporte 10 000 €/an de loyers

(( 10 000€ loyers / 100 000€ )*100 = Rendement 10%

 

Exemple Rentabilité :

Vous achetez un immeuble 100 000 €. Il vous rapporte 10 000€/an  de loyers + Plus-value si revente 10 000 €

                             (( 10 000€ loyers + 10 000€ plus value )/100 000 )*100 = Rentabilité +20 %

 ou 10 000€/an de loyers + Moins-value si revente 20 000€

(( 10 000€ loyers – 20 000€ moins value )/100 000 )*100 = Rentabilité -10%

 

 

⇒ On peut donc avoir un rendement locatif positif avec une rentabilité négative

Bon, je crois que je viens de perdre la moitié d’entre vous !…  La petite parenthèse intello finie, on passe aux choses sérieuses !

 

 

C’est quoi, concrètement, le rendement locatif ?

Le rendement est un indicateur et un outil d’aide à la décision. Il permet de savoir si votre investissement est intéressant ou pas.

En phase de recherche de votre immeuble, il vous aidera :

  • A filtrer rapidement les annonces
  • A comparer plusieurs immeubles retenus

 

Après votre achat, il vous aidera :

  • A vérifier, contrôler les hypothèses que vous aviez émises
  • Faire des arbitrages ( dois-je revendre, garder, changer de stratégie ?… )

Je recommande très fortement d’utiliser ce simulateur pour vous aider dans vos choix avant et post achat.


Logo

 

Les différents rendements locatifs

Il existe plusieurs niveaux de rendement :

  • Le rendement locatif BRUT
  • Le rendement locatif NET
  • Le rendement locatif NET NET ( oui 2 fois NET ) ou après impôts

 

Comment calculer les différents rendements ?

 Le rendement locatif brut 

C’est le rendement facile et rapide à calculer, mais le moins précis. Donc à utiliser avec prudence ! Il sera utile dans votre recherche pour la présélection d’immeubles.

rendement locatif brut 1

 

* ce que contient le Coût global du projet :

  • Prix d’achat
  • Frais de notaire
  • Frais d’agence immobilière
  • Frais bancaires ( dossier, courtier )
  • Frais de garantie ( caution, hypothèque )
  • Travaux si l’immeuble est à rénover

 

 

Exemple :

rendement locatif brut exemple

 

Ce rendement est également utilisé en zappant les différents frais par les agents immobiliers pour vous refourguer leur stock de biens immobiliers ( bon, ok pas tous les agents ! :mrgreen:  ), donc à prendre avec des pincettes. En effet, ce rendement est assez éloigné de réalité, car il ne prend pas en compte toutes les charges d’exploitation de votre immeuble. Là, c’est le rôle de l’indicateur suivant : le rendement locatif NET.

 

 

Le rendement locatif net 

C’est le rendement affiné que vous devez utiliser une fois votre sélection de biens effectuée. Il vous permettra soit de valider la sélection, soit d’écarter des biens qui présentaient pourtant un rendement brut élevé.

 

rendement locatif net 1

*ce que contiennent les Charges d’exploitation :

  • Charges non récupérables
  • Frais de gestion locative ( si vous déléguez la gestion du bien )
  • Charges de copropriété ( sauf si vous achetez un immeuble, pas de copro… )
  • Taxe foncière ( en général, elle représente 1 mois de loyer. Cela dépend des départements et villes…)
  • Assurance PNO ( Propriétaire Non Occupant : c’est l’assurance des murs )
  • Assurance loyer impayé
  • Frais des parties communes ( maintenance / réparation, ménage… )

 

 

Exemple :

 rendement locatif net exemple

 

 

Le rendement locatif net net ( ou après impôts)

Ce rendement se calcule en prenant en compte votre imposition, ce qui le rend assez difficile à la calculer pour les non-initiés. Il dépend donc de la situation fiscale de chacun.

Il est tout de même très IMPORTANT de le calculer. En effet, un investissement qui s’avérait être rentable peut devenir NÉGATIF suite à l’application de la fiscalité. En gros, vous cramez le cash-flow dégagé durant l’année, voire vous perdez de l’argent !

 rendement locatif net net essai

 

Rentabilité locative

Quel rendement faut-il viser ?

C’est LA question que tout investisseur se pose.

A partir de quel rendement net je fonce ?

Personnellement, je vise 10% net avant impôts + optimisation de la fiscalité pour ne pas payer d’impôts ( Si si, c’est possible, nous le verrons plus tard ! ) L’avantage des immeubles de rapport, c’est de pouvoir atteindre facilement de forts rendements locatifs, même en location nue.

 

C’est à vous de définir le rendement visé en fonction de vos objectifs. Si vous voulez vivre de l’immobilier, remplacer votre salaire actuel et quitter votre job, 9-10% nets ( sur plusieurs achats d’immeubles ) me semblent l’objectif minimum.

Le fait de connaitre le rendement visé me facilite énormément la sélection de biens.

 

Comme je veux acheter un immeuble qui génère 10% de rendement minimum, j’applique la règle suivante ( pour simplifier le calcul tient compte de 20% de charges d’exploitation annuelles ) :

regle loyer 100 2

 

 

Exemple :

Le bien que je veux acheter se loue 800€/mois.

Je dois le payer 80 000€ maximum tous frais et travaux compris, pour dégager 10% de rendement.

 

Donc LOYER*100=Enveloppe globale pour financer le projet      

 

 

Un autre rendement très peu utilisé !

Un an avant de conclure mon 1er achat d’immeuble, je m’étais positionné sur un immeuble mixte de 6 unités locatives ( la banque ne m’a malheureusement pas suivi ).

Il y avait 5 logements et un commerce. Les locataires étaient en place depuis 5 ans minimum pour les plus récents, et depuis 15 ans pour les plus anciens ( déjà, bon point : peu de turn-over ! ). Les loyers pratiqués étaient sous évalués ( ils n’avaient pas bougé depuis l’entrée des locataires ). Donc au prochain changement, je pouvais facilement les augmenter et gagner en rendement…

Ensuite, il n’y avait que 5 locataires…pour 6 logements  occupés ! En effet, la locataire qui louait le local commercial « disposait » d’un studio indépendant sans payer de loyer supplémentaire ! Donc, en cas de départ de cette locataire, j’aurai pu louer en plus le studio.

Ce que je veux faire passer comme message, c’est qu’il existe un RENDEMENT POTENTIEL SUPÉRIEUR sur certains biens en vente sur le marché. Il faut parfois savoir lire entre les lignes, bien observer lors des visites, poser les bonnes questions…

Qu’est-ce qui peut augmenter le rendement dans le futur ? Quels sont les atouts inexploités de ce bien ? Quel est LE RENDEMENT POTENTIEL par rapport au rendement PRÉSENT ?

Essayez de connaitre et de lister quelques pistes:

  • Les atouts inexploités ( terrain, dépendance, garage…)
  • Loyers sous évalués par rapport au marché, ou si locataires en place depuis très longtemps
  • Changement de destination possible pour gagner en rendement
  • Travaux d’amélioration et d’embellissement possibles
  • Une évolution prochaine de l’environnement immédiat du bien ( création d’infrastructures, transports en commun…)

 

 

Le rendement ne fait pas tout !

Ne vous focalisez pas uniquement sur le rendement locatif. Même si c’est un des critères les plus importants à étudier pour réussir à acheter le bon immeuble, ce n’est QU’UN critère parmi beaucoup d’autres.

 

 

Dites-moi quel rendement vous visez ? Si vous avez déjà investi, quel rendement atteignez-vous ? Vous pouvez réagir en commentant ci-dessous.       

 

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