Bienvenue à nouveau sur J'achète un Immeuble ! Comme ce n'est pas la 1ère fois que vous venez ici, vous voudrez sans doute lire mon livre qui vous explique comment acheter dès demain votre 1er immeuble de rapport cliquez ici pour télécharger le livre gratuitement ! 🙂
Vous êtes beaucoup à me demander des précisions sur les travaux que j’ai effectué dans mon 1er immeuble de rapport.
Alors chose promise, chose due.
Voici les photos avant / après, ainsi que le montant des travaux UNIQUEMENT pour le studio du Rez-de-chaussée.
Nous avons eu 3 week-ends pour rénover le studio. De l’achat des matériaux jusqu’à la dernière ampoule posée, nous avons mis 56 heures.
Je posterai dans un prochain article toutes les précisions concernant le 2ème appartement ( T3 Duplex ).
DESCRIPTION DE L’APPARTEMENT
Le studio mesure 28m² et est situé en rez-de-chaussée de l’immeuble de rapport.
C’est l’ancien garage du T3 Duplex qui a été transformé en studio en 2005.
Tout comme l’immeuble entier, le studio a été acheté vide, inhabité depuis plusieurs années.
Studio – Vue de dessus
Studio – Coupe transversale
RÉPARTITION DES POSTES DE DÉPENSE DES TRAVAUX
- Fournitures Plomberie et Électricité 8.07%
- Outillage 10.1%
- Enduits divers 2.14%
- Cuisine 37.97%
- Chauffage 18.05%
- Salle d’eau / WC 8.56%
- Peinture 5.12%
- Carrelage 5.01%
- Imprévu ( après entrée locataire ) 5.00%
AVANT LES TRAVAUX
Vue d’ensemble du coin cuisine salon.
L’état n’est vraiment pas top ! Murs sales, trous dans les murs. Kitchenette HS, toutes les peintures à refaire, carrelage mural complètement dépassé….
Salle d’eau : plafond HS suite à des infiltrations d’eau à l’étage supérieur ( cabine de douche du T3 cassée au R+1 )
Meuble et robinetterie à changer.
WC récupérable après nettoyage à l’acide….
Le carrelage au sol est plutôt nickel. Un bon décrassage et c’est reparti !
Il faut aussi prévoir de changer les radiateurs.
CONTRAINTE : L’immeuble étant inhabité depuis plusieurs années, il n’y avait pas d’électricité. Il faut donc faire pendant 2 week-ends les travaux sans électricité car le timing est très serré ( avant l’entrée des locataires ), et ERDf ne semble pas trop s’affoler….!
PENDANT LES TRAVAUX
Réhausse d’une rangée de carrelage pour accueillir le nouveau format de carreaux + pose d’un primaire d’accrochage
L’ancien carrelage n’a pas pu être enlevé ( le Placo se cassait quand on essayait d’enlever l’ancien carrelage ). Il faut savoir S’ADAPTER….
Pose des nouveaux carreaux, plus contemporains !
APRÈS LES TRAVAUX
Salle d’eau AVANT / APRÈS
Cuisine AVANT / APRÈS
Cuisine AVANT / APRÈS
CHIFFRAGE DES POSTES DE DÉPENSE
Fournitures plomberie / élec = 200€
Câbles, dominos/wagos, raccords plomberie divers, luminaires….
Outillage = 250€
Les outils aussi passent dans le financement…tout comme les matériaux
Enduits divers = 53€
Enduit de rebouchage, enduit de lissage…
Cuisine = 940€
meubles de cuisine ( 762€ ), hotte + plaque vitrocéramique ( 178€ )
Chauffage = 447€
2 chauffages électriques à inertie sèche pour cuisine/salon + 1 sèche-serviette salle d’eau
Salle d’eau / WC = 211.95€
meuble, miroir, mécanisme chasse d’eau….
Peinture = 126.63€
peinture blanche pour murs et plafonds + peinture taupe pour boiseries et plinthes
Carrelage mural cuisine = 123.60€
carrelage + colle + croisillons….
Imprévu ( Antenniste ) = 124€
réparation de la liaison antenne TV qui était HS
Dans un souci de qualité et de tranquillité, tous les matériaux que j’ai utilisé sont certifiés NF, Cstbat…
Conseil : pour les travaux que vous faites par vous-même ou par un artisan, EXIGEZ de produits de qualité certifiés. Le coût est un peu supérieur aux 1ers prix. Mais vous économiserez par la suite les éventuelles interventions coûteuses d’un plombier, électricien…parce qu’un tuyau 1er prix, un raccord 1er prix ou autre marchandise 1er prix s’est détérioré prématurément !
Au Final, cette rénovation m’est revenue au tarif IMBATTABLE de 89€/m².
Bon, ok, c’est moi qui ai tout fait. Quand on enlève la main d’oeuvre de l’artisan, c’est tout de suite plus intéressant….
Hey,
Impressionnant la rénovation que tu as effectué pour seulement 2475€ ! Les investisseurs dans l’immobilier conseillent souvent de faire faire les travaux mais, je trouve que pour un bricoleur expérimenté comme toi, c’est très avantageux de faire les travaux soi-même. Cela fait dégringoler le prix de la rénovation !
Super article, très enrichissant, complet, agréable à lire.
Merci de ton partage !
Salut Benoît, merci pour ton commentaire. Content que tu apprécies l’article.
Alors oui, c’est valable de faire les travaux à condition de ne pas y passer 3 ans pour économiser 3 cacahuètes…
Comme je le disais dans l’article “déléguer pour mieux régner” , je trouve que le fait de faire les travaux soi-même est pénalisant :
– dans tous les cas, je vais moins vite que des artisans dont c’est leur métier
– occupé à faire les travaux, je ne me concentre plus sur l’essentiel, c’est à dire mon prochain achat d’immeuble….
Article intéressant ☺.Peux tu donner des chiffres, prix d’achat, rendement. A combien tu loue les biens ? Aides tu des personnes à la recherche d’immeuble de rapport ?merci a toi
Merci Stym. Voici quelques chiffres : montant total du projet = 70000€
Décomposition : immeuble 48000€
notaire+agence= 10000€
Travaux 12000€ ( je réalise tous les travaux, sauf la démolition du balcon réalisée par un maçon….photos dans le prochain article)
Loyers mensuels : 690€
Taxe foncière : 510€
Pas de parties communes…
Mensualité prêt 430€ sur 20 ans ( avec 1 an de différé partiel et suppression de l’IRA)
Très intéressant, je n’aurai jamais imaginé que la cuisine soit le plus gros budget. Mais il vrai que tu fais tout toi même.
C’est juste sur un seul appartement mais si tu avais fait faire cela t’aurai coûté entre 500 et 1000€ du m²
contre les 89€ actuels. impressionnant.
Tu est grandement gagnant je pense au final même si ce n’est pas quelque chose que j’aurai fait de moi-même (je ne suis pas bricoleur pour un sou)
Féliciations. et vivement la suite.
Mon ami Michael,
Il faut savoir raison garder. Cela reste de la petite rénovation. Si tu paies entre 500 et 1K du m² pour ce type de travaux tu te fais grave arnaquer (plus encore qu’en ayant payé cher des formations de piètre qualité).
Même en n’y connaissant rien en bricolage il suffit de regarder les chiffres Bruno annonce 12 K€ de budget travaux pour les deux apparts comme le studio a coûté 2475 € il suffit d’une soustraction pour savoir combien le T3 a coûté. Et comme il est peu probable que la superficie du T3 soit près de 5 fois supérieure à celle du studio on en déduit que les travaux ne sont pas de même nature.
D’autre part Bruno indique une durée de travaux de 56 heures en employant le mot «nous». Ce n’est donc pas clair s’il s’agit de 56 heures hommes ou s’il faut rajouter quelques heures de main d’oeuvre amie.
Même en ne comptant qu’un taux horaire de 15 € (achetez ma formation Taux horaire Rentable pour le décupler) on arrive à un coût d’opportunité de 840 €.
Comme je suppose que Bruno déclare ses revenus locatif au réel la main d’oeuvre d’un professionnel aurait pu être déduite ce qui n’est pas le cas de son coût d’opportunité.
Selon la TMI de Bruno le coût réel des travaux aurait ainsi éte réduit de 30 à 60 % environ
Exact !
Plus le Taux Marginal d’Imposition (TMI) de l’investisseur est élevé, plus il aura l’intérêt de FAIRE FAIRE les travaux. Ainsi, au réel, il pourra déduire plus de charges et réduire son imposition…Malheureusement, quand on fait les travaux soit-même, il n’est pas possible de déduire le temps passé.
@Bruno : Beau projet et très sympa cette transparence sur les chiffres !
@+
Vincent
Juste pour info, mon TMI = 14%
lorsque vous avec un tmi à 14%, cela ne signifie pas que vous avez un faible taux horaire (total de vos revenus apres impot/ nombre d heures consacrés a generer vos revenus)
avec la fiscalité française, vous pouvez gerer 3 investissements de ce type sans depasser la limite des 26791 euros et reproduire ce schema autant de fois que necessaire.
vous melangez tmi et taux horaire marginal travaillé.si j’ai une THMT de 15 euros (l heure), et que je n’ai pas epuissé le nombre d heure pour laquelle je suis pret a travailler durant l ‘année, je dois faire les travaux moi meme sauf si le cout horaire ttc de l artisant est inferieur à 15euro/ (1-15% de is) soit 17.65 ttc de l’heure ….donc impossible de trouver un artisant …. donc je dois faire les travaux moi meme ….. tout en faisant l’hypothese que ma production horaire soit la meme que celle de l’artisant.et là, je dois estimer si je suis un “bricoleur du dimanche” ou “un rénovateur averti”.
Bonjour,
très chouette cet article! Cela fait plaisir de voir un article avec autant de détails! Je trouve le prix de la cuisine pas cher du tout…où l’as tu acheté? Je suis sur le point d’acheter un immeuble avec 8 cuisines à installer dans le même style que ta cuisine mais mon premier devis s’élève à 1500€ ( cuisine BUT)…
Merci par avance et félicitation pour ton blog, je le trouve super!
PAul
Salut PAul. Merci pour ton commentaire sympa.
J’ai acheté la cuisine à Brico Dépôt. C’est le modèle DUNE. J’ai plutôt été surpris par le rapport qualité prix… La garantie 25 ans sur les caissons, façades et plan 38mm est un plus ! Au départ, je voulais mettre de la cuisine IKEA, c’est ce que j’ai chez moi, mais ça chiffre vite…
Pour l’électro, la hotte casquette Indesit 60€ et la plaque vitrocéramique IKEA 3 foyers 119€ ( garantie 5 ans, Whirlpool fabrique l’électroménager pour IKEA ).
Un immeuble de 8 appartements ! C’est un beau projet. C’est ton premier investissement ?
Merci pour ta réponse rapide…pour les cuisines, je vais regarder ça de plus près. J’avais exclu Bricodépot (pour la qualité) mais ton commentaire me motive à allez voir et peut être reconsidérer mes choix…
Pour l’immeuble, c’est mon deuxieme…on devrait signer en octobre. Contrairement au premier qui avait peu de travaux, celui-ci en a beaucoup; surtout pour 2 appartements, les autres se sont surtout les salles de bains à refaire et les cuisines…
Au plaisir d’échanger!
Wow ! Je n’aurai jamais cru qu’on pouvait faire tout ce travail avec 2 475 euros seulement !
Oui Matthieu, en faisant des choses simples, on arrive à obtenir une rénovation sympa pour pas trop cher, à condition de mettre les mains dans le cambouis…
Beau boulot en effet !
Au niveau des cuisines, Castorama a une belle gamme “spicy” (ne pas prendre le premier prix tout blanc).
Rapport qualité / prix TOP.
Fabrication française.
Testé et validé dans un T2 le mois dernier.
C’est du bon travail. Les meubles modernes donnent vraiment du peps à l’appartement !
Oui, cela donne un effet sympa et coup de coeur. Le but est vraiment d’apporter de la valeur et de se démarquer sur un parc locatif local assez bas de gamme !
Eh bien, bravo. C’est réussi !
Bonjour Bruno
et pour l’appart du haut vous etes ou? c’est vous qui faites les travaux ou bien vous délèguez pour mieux chercher un nouveau bien?
Olivier