Cet article est encore un hymne de passage à l’ACTION. C’est bien beau d’avoir les meilleures intentions, la meilleure volonté, etc… Mais si vous ne faites rien, il ne se passera rien. Votre 1er investissement est tout près. Vous n’êtes qu’à 4 étapes de réussir. Je les ai listées ici pour vous…

 

Depuis que j’ai lancé le blog J’achète un immeuble.com, une des questions les plus communément posées par les lecteurs qui n’ont jamais investi est : « Comment est­-ce que je me lance dans ma 1ère acquisition ? ».

Tout d’abord, je parle par expérience quand je dis que ce 1er pas est L’ÉTAPE la plus difficile à passer pour un investisseur immobilier débutant qui veut se lancer. La plupart des gens ont du mal à franchir cette première étape, pourtant cruciale pour leur future indépendance financière ( voir ici pourquoi ). Et je dois admettre que c’est l’étape la plus difficile d’une carrière d’investisseur.

 

acheter son 1er immeuble

Je compare cela au 1er pas qu’un enfant peut faire quand il découvre qu’il peut marcher. J’en ai vécu l’expérience ( vous aussi certainement ) avec mes propres enfants. J’ai observé mon fils et ma fille réaliser cette première étape et j’ai vu comment cela a été difficile pour eux. Ils ont l’envie. Ils se préparent pour cela. Et quand finalement ils font leur 1er pas, ce n’est pas ce qu’il y a de plus réussi, loin de là. Ils ne vont pas trop loin, et chutent rapidement.

 

C’est exactement la même situation pour un nouvel investisseur qui vient de se lancer, ou qui pense se lancer prochainement. Lorsqu’il réalise son 1er achat, il peut lui aussi trébucher, tomber. Et en prime, il se peut que l’affaire ne se révèle pas forcément rentable….

Mais il suffit d’être patient. Tout comme un enfant, une fois que vous passez cette première étape, chaque étape future devient plus facile. Chaque propriété que vous achetez au-delà de la première, le niveau de difficulté va vers le bas et le cash-flow monte ( normalement, sinon posez-vous des questions…). Tout comme cet enfant qui désormais court  à travers la pièce, vous serez plein d’exubérance et de confiance. Je vous garantis qu’un jour vous allez rire sur la façon dont vous avez mené votre premier investissement ( qui vous terrifiait ), eu peur des erreurs que vous avez fait et la frustration et l’inquiétude que vous avez enduré.

 

La clé, cependant, est de faire le premier pas et acheter ce 1er immeuble.

 

La source d’hésitation de la plupart des nouveaux investisseurs est d’acheter cette première propriété. Ils font les calculs préliminaires, ils parlent à un ami, à un parent ou quelqu’un d’autre qui est déjà passé à l’action. Ce 1er investissement vous apporte déjà son lot de cheveux blancs avant même d’avoir sauté le pas. Je suis passé par là !!!

 

Mon premier immeuble de rapport est sûrement le plus grand pas que j’ai fait, et la récompense qu’il a généré en termes de confiance, d’optimisme et d’apprentissage est inestimable ( par rapport de flux de trésorerie mensuel généré = 260€/mois de cash-flow ). Ce qui vous rend plus riche n’est donc pas le cash-flow, mais la préparation, le chemin qui vous mène à réaliser ce 1er investissement. C’est là que vous construisez votre future richesse et votre satisfaction.

Vous devez fixer un objectif et une destination tout comme cet enfant qui passe cette première étape. L’enfant a un plan : «Je vais traverser cette pièce. Et je ne sais pas si je vais réussir aujourd’hui ou demain. Mais c’est mon objectif et je vais apprendre à aller là-bas, pas en rampant, mais en marchant ». Vous devez  faire la même chose pour votre investissement immobilier et votre indépendance financière. Vous devez déterminer votre but, votre objectif, votre plan et votre destination.

 

Ce sont les quatre étapes simples que je recommande :

 

 

N ° 1 – Combien est-ce que je veux gagner en revenus passifs ?

 

C’est simple. Déterminez combien vous voulez finalement gagner en revenus passifs grâce à votre investissement immobilier.

revenus passifs

Disons que vous avez un emploi à temps plein. Peut-être que votre but ultime ou votre rêve est d’être un investisseur à temps plein. Vous voulez donc remplacer votre revenu de SALARIÉ par les revenus fonciers issus des locations.

Nous pouvons partir de l’hypothèse que vous gagnez actuellement 20 000€/an, et vous souhaitez gagner PLUS à court et moyen terme. Disons OBJECTIF 30 000€ de revenus. ( ça correspond +/- à ce que je me suis fixé comme objectif… )

C’est la première étape.

 

 

N ° 2 – Quel type de bien acheter et Où l’acheter ?

 

 

Cette étape est un peu plus corsée à comprendre que la précédente.

Il faut déterminer quel type de bien acheter et où réaliser cet achat en observant le marché immobilier de la vente et de location dans votre région ( votre région dans un 1er temps, et ailleurs si l’immobilier est inaccessible ).

 

Demandez-vous :

  • Quel revenu je peux espérer chaque mois grâce à ce type d’immeuble ( immeuble 2 lots, 5 lots, 10 lots, mixte…) ?
  • Est-ce que je peux me permettre de l’acheter, et est-ce le type de propriété que je veux acheter ?

En gros, est-ce qu’un immeuble de 2 studios que j’ai vu dans la pampa à 1 heure de la + grosse ville du secteur va me permettre de gagner 1000€ nets de cash-flow/mois…. ?  Je ne pense pas ( à moins d’avoir payé Cash l’immeuble, et encore… ).

Il faut prendre en compte les divers paramètres locatifs de votre secteur. Par exemple pour mon immeuble de 2 appartements, dans le secteur où il est situé, un studio se loue entre 270€ et 300€/mois, et un T3 entre 370€ et 425€/mois. Cela me donne le revenu locatif mensuel possible ( 700€ de loyer pour un studio + 1 T3 en moyenne ). A partir de l’étude de financement que j’ai au préalable effectué, je sais à combien s’élève la mensualité de mon futur prêt immobilier ( 430€/ mois ).

 

J’ai fait l’opération suivante : 700€ loyer – 430€ prêt = 270€ de cash-flow brut mensuel

Je ne pouvais pas m’attendre à + en cash-flow sur ce bien. Ce n’est pas énorme, mais il fallait que je lance la machine… Je serai bien plus ambitieux en terme de cash-flow pour mon prochain achat !

 

 

Disons simplement que vous allez déterminer, sur la base des loyers du secteur et de votre échéance mensuelle de l’emprunt bancaire, que vous allez acheter un immeuble qui va générer 500 €/mois de cash-flow.

500 €/mois = 6000 €/an de cash-flow pour 1 immeuble

 

Votre objectif, rappelez-vous, est d’obtenir 30.000€/an ( c’est un exemple ) en revenus passifs / cash-flow. ( je sais, c’est facile sur le papier. Les réalités du terrain sont parfois toutes autres…. )

Vous venez aussi de déterminer le type de propriété ( immeuble 2 lots, 5 lots ou 10 lots et +… ) que vous pouvez vous permettre d’acheter, le type de propriété que vous voulez, le type de propriété qui est accessible et qui va générer 6000 € par an de revenu passif.

Cela vous amène tout droit à l’étape 3.

 

 

No. 3 – Combien de propriétés est-ce que je dois acheter ?

 

 

Combien de propriétés avez-vous besoin d’acheter pour obtenir 30 000 €/an en flux de trésorerie ?

Partez de votre objectif de 30 000 €, divisez-le par le cash-flow annuel par propriété de 6000 €. Encore un calcul simple :

30000€ (OBJECTIF cash-flow annuel) / 6000€ ( cash-flow par propriété ) = 5 immeubles.

immeuble de rapport

Vous venez juste de déterminer que pour atteindre votre objectif de 30 000 € de CF est que vous devez acheter 5 immeubles de rapport. Maintenant, passons à la quatrième et dernière étape.

 

 

N ° 4 – Combien de temps ça va prendre ?

 

 

Combien de temps est-ce que vous vous donnez pour gagner ces 30 000 € de cash-flow annuel ?

délai investissement

Est-ce que ça va vous prendre 1 an pour y arriver ? Ou, est ce que ça va vous prendre 10 ans ?

Je pars toujours de mon exemple de générer 30 000€ de cashflow/an. Voici ce qu’il faut se dire : 5 ans à partir de maintenant, je veux posséder assez de biens immobiliers pour générer 30 000 € par an en cash-flow ( dans la poche ) en plus de mon emploi actuel.

Donc 30 000 € divisé par 6000 € de CF par immeuble, je dois acheter 5 immeubles.

Donc, si je veux y arriver en 5 ans, je dois acheter 1 immeuble par an pour y arriver. ( vous comprenez mieux Mon Défi d’acheter 1 immeuble par an…). Ceci n’est qu’un exemple. Il faudra adapter les chiffres à votre situation et à vos souhaits.

 

Maintenant, vous avez un plan. Maintenant, vous avez une vision. Maintenant vous avez une destination et un endroit où vous voulez aller. Vous pouvez voir comment cette première étape devient maintenant beaucoup plus excitante ( et primordiale ). Focalisez-vous et mettez toute votre énergie dans ce 1er achat parce que maintenant vous savez où vous allez. « Je dois absolument obtenir ce 1er immeuble, afin de pouvoir acheter les 4 autres et d’atteindre mon objectif de 30 000 € de revenus passifs ».

Combien de temps vous faudrait-il pour obtenir ces revenus complémentaires en restant dans votre job actuel ?

Déjà est-ce réalisable d’être augmenté de 500€/mois dans le monde professionnel …? Si on remet les choses à leur place, vous ne devriez même pas réfléchir et commencer dès aujourd’hui à rechercher votre 1er immeuble de rapport. En fin de compte, vous devez agir pour vous créer vos revenus passifs qui tomberont chaque mois pour le reste de votre vie.

 

A ma connaissance, RIEN ne s’est jamais construit sans qu’il n’y ait eu UNE 1ère PIERRE DE POSÉE…

 

Gardez à l’esprit que chaque investisseur immobilier qui a réussi a commencé petit : pas à pas, étape par étape.

 

Quelle sera votre récompense ultime quand vous aurez réussi à générer 30 000€ de cash-flow/an ? Vous quitterez votre emploi actuel et deviendrez un investisseur immobilier à temps plein ? Peut-être vous continuerez à bosser mais en ayant un revenu passif supplémentaire à côté… ?

 

Maintenant vous avez la parole. Laissez juste en dessous un commentaire pour réagir et partagez l’article sur les réseaux s’il vous a plu.

 

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