En tant que futur investisseur gagnant et efficace, toi & moi, on ne peut pas se permettre de se perdre du temps. L’immobilier, c’est une succession d’étapes et de délais plutôt longs. Il ne s’agit pas de se déplacer au concessionnaire du coin, de négocier, d’acheter 1 joli bolide, et de ressortir 2 heures après au volant d’un « joli passif » qui va se déprécier au fil des années ( petit conseil d’ami : tu pourras le faire quand ton parc immobilier te permettra de craquer un peu de cash-flow. Pas avant… )

Pour optimiser mon temps, j’ai fait des choix intelligents pour accélérer le processus traditionnel d’achat d’immeuble. Ou du moins, pour perdre le moins de temps possible.

 

1er grand enseignement :

Être stratège dans tes choix pour être EFFICACE !

En 2017, le ‘oueb’ est un instrument incontournable pour tout investisseur qui se respecte et qui souhaite aller toujours plus vite. Je te parle d’expérience ! Avec mon job d’esclave moderne, à 45 heures/semaine en moyenne et une amplitude horaire à te faire divorcer, j’ai été obligé de ruser et d’utiliser tous les moyens pour me dégager un max de temps pour mes 1ers immeubles.

Je te lâche aujourd’hui les meilleurs tuyaux que j’ai utilisé pour « travailler » au corps mes investissements locatifs ( et les autres futurs 😀 ).

La recherche et prospection immobilière : dénicher un bien immobilier rentable en mode « Auto »…

J’imagine qu’il y a 20 ou 30 piges, ça devait être quand même vachement plus compliqué de démarrer. Aujourd’hui, tu n’as plus d’excuses si tu ne te lances pas. Tu disposes de tous les outils ( gratuits ou payants ) pour acquérir de l’immobilier locatif. À l’époque des Minitel, nos pionniers Investisseurs devaient avoir juste accès à quelques annonces immo, et encore… ( N’hésite pas à partager ton expérience si tu as connu ça 😉). Ça ne devait pas être aussi simple qu’aujourd’hui ! Tu me diras, quand on n’a pas connu l’eau chaude, on s’en tape de se doucher à l’eau froide😁. Internet modifie aujourd’hui vachement la donne. Perso, ça me simplifie grandement les démarches à toutes les étapes de l’investissement locatif.

Par exemple aujourd’hui, pour dénicher un bien, même plus besoin de guetter le mec qui venait te jeter le journal de petites annonces dans ta boîte aux lettres. Juste à appuyer sur le bouton « Power » ton PC la plupart du temps. L’inconvénient, c’est que même quand tu es focus sur ta recherche immobilière, tu as toujours ces foutues pubs ciblées sur tes centres d’intérêt qui viennent te distraire. Satanés Cookies ( pas les gâteaux….) qui tracent ton historique de navigation. Internet n’a pas que des bons côtés. Ça a surtout le chic pour te divertir via des trucs sans intérêts, ou te pousser à la conso. Restons concentrés et n’oublions pas que l’on surfe pour acheter des actifs, et non pas de jolis passifs en cramant une partie de son épargne de sécurité…. L’un des 1ers réflexes est d’aller sur Leboncoin.fr ou Seloger.com., les deux Star leader de la recherche immobilière dématérialisée…

Créer une recherche immobilière et alerte automatique sur Le Bon Coin

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En créant une recherche automatique, tu reçois 1 fois par jour des annonces correspondant à tes critères de recherche. L’inconvénient est que l’alerte n’est pas instantanée. C’est à dire que tu ne reçois pas une notification dès qu’une annonce potentielle apparaît sur LeBonCoin. Mais ça reste un moyen simple de recevoir des biens locatifs potentiels à étudier. Surtout quand tu manques de temps, impossible d’avoir le nez scotché à l’écran tous les 1/4 d’heure…

Les applications gratuites d’aide à la recherche immobilière

 

En complément ces deux sites, j’utilise aussi Castorus. C’est une petite appli bien sympatoche qui permet d’accéder à l’historique des prix d’une annonce immobilière. Tu dois juste installer l’application Castorus, et l’utiliser avec les navigateurs Google Chrome ou Firefox.

 

 

Comment installer facilement Castorus sur son navigateur ?

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Depuis quelques temps, l’application n’est plus disponible sur Le bon coin 😡 , mais reste dispo sur Se loger. Depuis les mises à jours de certains sites web, la compatibilité ne se fait plus. À croire que certains Géants n’aiment pas trop qu’on viennent hacker leur système. Bien dommage, car l’appli permet de suivre l’historique des prix des annonces immobilières. Donc un outil de négociation assez redoutable. L’utilité de cette application n’est pas uniquement de voir l’évolution du prix. Ça permet surtout d’en tirer quelques conclusions.

 

 

 

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Par exemple, tu peux tomber sur un bien mis en vente il y a 3 mois ou plus et dont la courbe de prix baisse. Cela peut indiquer un bien avec une marge de négociation possible, puisque le vendeur n’arrive pas à le vendre ( reste à savoir et à voir pourquoi….). Tu peux aussi tomber sur des annonces avec un prix de vente inchangé depuis 1 an ! Le vendeur en demande sûrement trop cher, mais n’a pas l’air pressé de vendre ( ou rester borné malgré le besoin de vendre ! ).

Parce que oui, c’est bien beau d’avoir les meilleurs outils. Mais si tu n’en connais pas l’utilité finale, ça ne sert pas à grand-chose… A toi ensuite d’analyser la situation et d’affiner tout ça lors des visites.

L’autre appli indispensable est Rendement locatif. Je la mange à toutes les sauces, tu le sais si tu me suis depuis quelques temps. Et pour cause. C’est selon moi la meilleure amie de l’Investisseur. Oublie ta calculatrice et ton anti-sèche pour te souvenir par cœur de la formule de la rentabilité ( tu dois quand même comprendre comment ça se calcule. Je te dis tout ICI ). Tout comme Castorus, en installant l’appli sur les navigateurs Google Chrome, Firefox ou Safari, Rendement Locatif s’intègre automatiquement dans les annonces immobilières. D’un coup d’œil, tu as un aperçu de la rentabilité d’un bien sans rien faire !

 

 

Comment installer facilement Rendement Locatif sur son navigateur ?

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L’outil par excellence. Tu télécharges le plugin, et Booomm ! Ça te calcule le rendement directement dans les annonces. C’est top pour gagner un temps précieux. Bon, il faut juste bien regarder en détail les annonces, parce que Rendement locatif se base sur les renseignements fournis dans l’annonce. Et il arrive que l’annonce ne soit pas correctement renseignée…

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Je t’invite grandement à aller voir cet tutoriel complet que j’ai écrit sur Rendement Locatif. Ce logiciel n’est pas qu’un simple plugin. C’est une véritable machine à mouliner les chiffres, les rendements, les différents régimes fiscaux, etc…

Un petit prêt immobilier siouplait !

Côté financement, j’ai utilisé le site Meilleurtaux.com dans mon démarchage bancaire sur le Net, en plus du démarchage « en dur » dans les agences traditionnelles. J’ai voulu tester ce leader des comparateurs de prêts pour me faire ma propre opinion. Et toujours dans l’optique d’aller vite dans mes démarches.

J’avais eu des échos positifs et négatifs. Et perso, ça me soûle d’avoir des à priori…. Je tente, je ne tente pas ? Allez rien à perdre. Surtout quand ça ne coûte pas un rond d’essayer. Le mieux est de s’en rendre compte par soi-même de l'(in)efficacité.

Est-ce qu’ils sont réactifs et opérationnels sur de l’investissement locatif ?

Ça c’était ma grosse interrogation. J’avoue que pour ce projet, ils ne se sont pas trop mal débrouillés. Puisque ça a débouché sur une des offres bancaires que j’ai reçues ( j’ai reçu 3 offres sur 4 banques/courtiers démarchés ).

J’avais vraiment un a priori parce que certaines personnes de mon entourage l’avait utilisé. Elles n’avaient pas trop été satisfaites des propositions reçues. Comme quoi il faut vraiment expérimenter et se faire son opinion soi-même en testant les différents services existants. Ça va te paraître contre-intuitif pour un mec comme moi qui te délivre des tuyaux, des conseils et son expérience…. Mais  il est hyper important de ne pas prendre pour argent comptant les conseils des autres ! Teste et tu verras bien.

Halte aux Bricolos du dimanche…

Autant pour mon premier immeuble, j’ai fait quasiment 100 % des travaux. Pas eu besoin de trouver beaucoup d’artisans. À l’époque, j’ai juste eu à trouver un antenniste pour réparer l’antenne TV ( appel de mon tout 1er locataire dès le 1er jour de location ! ) . Et oui certains locataires non rien d’autre à faire que de passer leur journée devant la télé. Que veux-tu !

Certains se bouge le c*l ( toi & moi ) pendant que d’autres profitent du système. J’avais du aussi dénicher un maçon pour démolir le balcon qui était prêt à tomber sur la rue.

Pour ce deuxième Investissement, TOTAL changement de stratégie. J’avais vraiment envie que ça aille vite pour mettre rapidement en location et boucler ce 2ème deal immobilier. Cette fois-ci je délègue 100 % des travaux à une équipe d’artisans. Dis-toi qu’en déléguant les travaux, même si tu adores te balader ta caisse à outils le week-end pour retaper un ( ou plusieurs ) apparts, tu vas t’épargner énormément de TEMPS, de FATIGUE. En plus, tu créés + des charges déductibles qui vont venir te réduire ta pression fiscale 😉 .

Quand on débute dans l’investissement locatif, il faut absolument se créer son équipe. C’est l’un des plus gros challenges auquel tu vas devoir te frotter. Et l’une des pièces maîtresses est ta future équipe de rénovation. Ça, c’est ce qui fait le plus peur aux investisseurs : ne pas retomber sur des Charlots qui veulent t’arnaquer, ou dont les compétences relèvent du domaine du surnaturel… Pour l’anecdote, j’ai un excellent exemple. Quand j’ai reçu plusieurs artisans pour réaliser des devis, il y en a un qui s’est pointé le jour J ….. sans mètre pour prendre les mesures ! Un appart de + de 80m2 sur 2 niveaux à rénover entièrement à métrer. Et cet artisan a voulu baser son devis sur les éléments que je lui avait fourni ! Je ne déconne pas, c’est du vécu. C’est carrément flippant 😂.

Encore une fois, j’ai utilisé le net pour m’aider. J’ai choisi 2 plate-formes différentes : Travaux.com et Enchantier.com. Et à côté de ça, j’ai quand même utilisé le traditionnel PagesJaunes histoire de contacter les artisans locaux en direct. Je trouve ces plateformes intéressantes pour deux points.

  • D’une part ce sont les artisans qui t’appellent. Ça veut dire que ceux qui transitent via ces plateformes ont besoin de bosser…. Ils savent pertinemment qu’ils vont être mis en concurrence, donc il ne devrait pas trop vous assassiner sur les tarifs.
  • Et l’autre. C’est que les plateformes exigent des artisans des garanties type décennale pour pouvoir être référencés sur la plate-forme.

Petite mention spéciale pour Enchantier.com qui te fournit un chiffrage approximatif une fois que tu as mis le descriptif des travaux à effectuer, avant même qu’un artisan se déplace. Ça permet d’avoir une fourchette de prix pour la rénovation de ton futur bien immobilier en fonction des critères et des métrés de rénovation que tu leur fournis. Ils m’avaient indiqué 25000€ de travaux. Le chiffrage réel a été de 23000€ pour les travaux demandés. Vraiment c’était cohérent. Sûrement parce que le chantier ne comportera pas de surprise ( pas de gros oeuvre, ni charpente, ou autres travaux spécifiques ). L’utilisation de ces plateformes est gratuite pour nous, Investisseurs. C’est l’artisan qui supporte le coût de la mise en relation ( 30€/mise en contact pour l’artisan )

ATTENTION / ALERTE :

Je pousse un gros coup de gueule contre une plateforme de mise en relation Artisan : Quotatis.fr

Pourquoi ?

Je cherchais un couvreur pour changer un Velux, et rénover quelques parties de la toiture / zinguerie de la + grandes des maisons de mon 2ème investissement. J’ai reçu 2 entreprises/artisans.

Je suis tombé sur 1 marchand de tapis. Joli discours. Il a besoin de bosser parce que période estivale = creux dans l’activité. Un chantier vient de s’annuler, donc au lieu de rester chez lui, il me fait un tarif vraiment alléchant ( ce qu’il dit ! ). Le mec m’annonce directement sur place le coût des travaux sans être monté sur le toit. Uniquement en se basant sur 2 photos prises par son ouvrier qui est monté sur toit. Quand ce mec t’annonce 4 500€ de travaux pour un chantier à 2 000€ grand max….et sans bouger ses petites fesses sur la toiture; ça me rend dingue.

Et 2ème surprise avec le 2nd artisan : FAUSSE ATTESTATION d’assurance décennale ! Pour des travaux particuliers et sensibles comme la toiture/couverture, j’exige une assurance décennale. Je demande donc l’attestation comme quoi l’artisan est assuré pour les travaux demandés. En regardant celle fourni par le couvreur en question, quelques éléments m’ont interpelé ( voir la photo en dessous ).

Entre :

  • le nom de la compagnie un peu « exotique »
  • le logo de la compagnie d’assurance et quelques éléments graphiques quasi illisibles
  • aucun descriptif des travaux ( nature et superficie ) couverts par l’assureur dans le cadre de cette décennale
  • et après 1 échange de mail avec la compagnie d’assurance en question pour vérifier l’authenticité de l’attestation

Plus de doutes. Il s’agit bien d’une fausse attestation.

Donc sois hyper vigilant !

Tu dois ABSOLUMENT appeler la compagnie d’assurance pour vérifier que l’artisan possède une assurance décennale. Qu’il est à jour de ses cotisations au jour d’ouverture du chantier. Sinon tu peux faire une croix sur l’indemnisation en cas de problèmes ultérieurs.

Autres ressources immobilières intéressantes :

Pour faire un choix dans la sélection des artisans, j’utilise Infogreffe.fr et Société.com. Ce sont des sites d’informations légales sur les entreprises. Tu peux trouver des infos très intéressantes sur l’historique de l’entreprise ou les entrepreneurs qui postulent pour faire tes chantiers.

Le principe est simple. C’est un peu comme si tu avais accès au carnet de santé des patients. Infos financières, santé financière, date de naissance, poids, mensurations ( date de création, capital, nombre salariés. Je préfère traduire la métaphore 😁)… Tu as accès à pas mal d’infos sur la santé de l’entreprise. C’est simple, gratuit et efficace ( la radiographie détaillée est tout de même payante ). Bon ça ne fait pas tout, mais ça permet d’avoir déjà un bel aperçu de ceux à qui tu as à faire.

Google est aussi ton ami pour essayer de choper pas mal d’infos sur les entreprises en question. Souvent Pagesjaunes donne des avis, du moins les personnes qui ont fait appel à ces entreprises donnent leur avis sur Pagesjaunes par exemple. J’essaie de regrouper un maximum d’informations et j’en fais la compil’.

Ça va se louer ton taudis paumé ?

Voilà une des meilleures questions à se poser…. Parce finalement acheter un bien en soldes à -50% ne sera effectivement une bonne affaire que si….ça se loue. Tu as beau concevoir, produire et commercialiser les plus beaux shorts et slips de bain existants sur le marché, si tu te mets à les vendre en Antarctique, c’est mort. 0 + 0 = ZÉRO chiffre ! C’est mathématique. Pourquoi ?

Pour 2 raisons : 

– A ton avis, combien y a t’il de clampins en plein Pôle Sud ?

– Est-ce cohérent de vendre des maillots 2 pièces quand il fait -30°C toute l’année ?

 

Autrement dit, si on revient à l’immobilier, est-ce qu’acheter dans tel ou tel secteur est judicieux ? Y a t’il un minimum de gens habitant dans la zone géographique ? Y a t’il un bassin d’emploi, un minimum de services qui permettent de ne pas vivre en ermite ?

Est-ce que tel ou tel type d’habitation correspond à la demande locale et aux habitudes de vie des gens y habitant ( meublé courte durée, meublé à l’année, location nue, maison avec jardin…)

Rien de tel que de balancer sur notre site préféré LebonCoin une annonce fictive pour vérifier tout ça. Si ça mort et que tu reçois quelques appels de locataires intéressés en 3-4 jours ( minimum ), c’est bon signe.

Il faut penser à renouveler l’annonce pour qu’elle paraisse en tête des résultats. Cela permet d’avoir de meilleurs résultats et de visibilité.

Exemple perso : Tableau de bord – Statistiques annonce fictive Le Bon Coin

Voici les stats que tu peux retrouver dans ton espace privé Le Bon Coin. Tu peux poster une annonce et visionner les chiffres des visites, mails envoyés,…

J’ai testé cette méthode pour une des 3 maisons de mon dernier investissement. En 3 jours, + de 700 consultations de l’annonce, et 6 demandes de visite pour 7 mails envoyés. Et encore, je n’avais pas laissé mon numéro de téléphone ! Pas mal pour un immeuble situé dans un bled de 800 habitants…

( Clique pour agrandir )

Pour aller encore plus loin :

Je t’ai parlé des « Hacks » perso que j’ai utilisé. Mais il y en existe plein d’autres pour économiser un max de temps, et être plus productif.

Tout est mentionné dans le Guide GRATUIT « Les 44 ressources indispensables pour l’investisseur immobilier ». De la définition du secteur de recherche, jusqu’à la gestion de ton parc immobilier, en passant par la photographie immobilière….. Tu trouveras forcément ton bonheur !

Quels sites et outils du Net utilises-tu pour gagner en rapidité dans tes investissements ?

Partage cet article-tutoriel pour aider un max de futurs investisseurs à améliorer leur efficacité….

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