La fameuse question qui déchire le clan des investisseurs.
Ou que beaucoup se posent tout simplement.
 
Que faire pour optimiser son parcours d’entrepreneur Immobilier ?
Et faciliter la réponse du banquier quand tu vas pleurer demander 1 emprunt locatif ?
 
 
 
Beaucoup de choses se disent sur le net. A force, on y perd son latin….
Beaucoup, beaucoup de monde préconisent de ne pas acheter sa résidence principale.
De ne pas s’endetter pour acheter ce que beaucoup appelle “un passif”.
En d’autres termes, un boulet financier qui ne rapporte que dalle.
A part des factures qui s’empilent…..
 
 
Effet de bouche à oreilles ?
Syndrome du mec qui copie sur la feuille du voisin ?
Parce que tout le monde préconise cela, c’est que ça doit être la vérité, non ?
 
 
 
Seulement, encore une fois, est-ce que tu peux te fier à tout ce qui se dit sur la Toile ?
Sur les différents blogs ou chaînes YouTube que tu peux parcourir ?
Le monde du net est peuplé de personnes inexpérimentées.
Ou de prof’ en immobilier locatif.
 
Bref.
 
 
Mais qu’en est il réellement.?
Est ce un boulet d’acheter sa RP / résidence principale ?
Ou fait-elle partie de ta stratégie d’investissement ?
 

Une solution raisonnable de louer si tu as Droit aux APL…

 
Mdr, tu ne l’as pas vu venir cella-là !
Mais si comme moi tu as des revenus raisonnables, c’est une bonne idée pour économiser sur le poste Dépenses d’habitation…
Donc d’être locataire de ta résidence principale.
Payer son loyer est le 1er poste de dépense d’un foyer.
Vouloir investir commence par rendre sexy ses comptes. Donc optimiser ses dépenses.
L’idéal est donc de songer à payer moins cher en loyer. Et il n’y a pas 36 solutions : soit tu déménages pour trouver plus petit, plus éloigné des grandes métropoles. Ou soit tu bénéficies d’aides qui te permettent d’alléger la note chaque mois.
 
J’aborde ici le côté purement financier.
Seulement, on pourrait considérer verser un loyer comme des mallettes de billets jetées par dessus bord !
Bah oui, quand tu es proprio, l’échéance que tu verses à la banque permet d’amortir du capital ( donc de percevoir du cash lors d’une revente ). Alors qu’en tant que locataire, le montant du loyer est reversé intégralement au propriétaire ( qui lui s’enrichit grâce à ce fameux amortissement de son capital ).
On peut tout de même rester locataire de manière intelligente.
Et utiliser les aides type APL pour alléger son loyer. Ce qui engranger du Cash pour investir plus facilement… Donc si tu es investisseur ou futur investisseur avec de  faibles revenus, je dirais que sans hésiter, l’idée de rester locataire est une excellente option !
 
 
 
 

Un comparatif purement financier

 
Allez, partons du principe que tu n’as pas droit aux APL.
 
La probabilité d’être investisseur et avoir de très faibles revenus n’est pas répandue. En tout cas de ce que j’ai pu observer…
Je suis souvent l’un des seuls mecs gagnant mal sa vie au départ et qui pourtant investit !
Heureusement, je croise de plus en plus de personnes à faibles revenus qui se lancent.
 
 
 
Pour en revenir, il y a une question à se poser :
 
à biens équivalents sur ton secteur de résidence souhaité, combien te coûte d’être locataire, et combien te coûte d’être propriétaire ?
 
 
 
Oui, cela demande un petit travail de recherche. Rien ne tombe jamais tout cuit dans le bec dans la vie….
 
 
 
 
 
Prenons un exemple sur un secteur donné, Dijon par exemple, d’un couple avec 1 enfant logeant dans un T3 de 70m² :
 
 
– Prix achat moyen appartement : 1993€/m² = 1993 x 70 = 139 510€
– notaire = 11 331€
– Px achat + notaire = 150 841€,
ce qui donne pour un prêt sur 20 ans, 755€/mois de remboursement ( et 655€/mois sur 25 ans )
 
 
Bien sûr, je n’ai pas compté les frais de copro, la taxe foncière, etc qui viennent en plus quand tu es proprio…
Et je ne compte pas les travaux éventuels non compris quand tu achètes et qui viennent augmenter l’enveloppe à emprunter !
 
 
 
– Prix achat moyen maison : 2420€/m² = 2420 x 70 = 169 400€
– notaire = 13 387€
– Px achat + notaire = 182 787€,
ce qui donne pour un prêt sur 20 ans, 920€/mois de remboursement ( et 788€/mois sur 25 ans )
 
 
Idem, j’oublie volontairement les taxes et autres frais payés quand tu es proprio, et les travaux !
 
 
Montant moyen à la location T3 : 9€70/m² = 9.7 x 70 = 679€/mois
 
 
 
 
Type de bien  Achat Appartement Achat Maison Locataire
Mensualité / loyer 755€/mois 920€/mois 679€/mois
       

On voit bien la différence de coût et l’impact sur ton taux d’endettement d’être proprio de RP par rapport à rester locataire de ta RP ( donc ta capacité à emprunter pour un projet locatif ).

Les inconvénients d’acheter sa résidence principale

 

  • 80m² à 10 000€/m²….

Yes, petit génie, ça fait 800 000€. Bien vu !

Soit 800 000€ pour profiter de 3 petites piaules pour dormir en plein Paris…..
Est ce que tu as les épaules assez costaud financièrement pour sortir ce montant pour ta RP ?
Sans te noyer.
Et sans te rendre “Blacklisté” auprès des banques parce que tu auras flingué ton encours bancaire.
 
Et oui, tu auras certainement moins à débourser mensuellement pour devenir locataire sur la capitale et sa couronne, que d’y être propriétaire.
 
 
Donc bien sûr, le choix entre location et accession à la propriété pour ta RP dépend bien du secteur recherché.
 
Ce raisonnement s’applique un peu partout dans les grandes métropoles de France.
Bordeaux affole également les compteurs. Idem pour Lyon et d’autres villes.
Certains quartier dépassent la barre des 5-6 000€/m².
A moins de très bien gagner sa vie, auquel cas cela ne pose de problèmes particulier ( bien au contraire au regard la valeur patrimoniale que ces emplacements t’apporteront  ! ), il apparaît évident et intelligent, à court et moyen terme, de rester locataire.
 
Si tu es paumé dans la pampa, ou dans des secteurs où les prix de l’immobilier sont “normaux”, à toi de voir. 

 

 

  • Hausse de l’encours bancaire

J’en parlais justement au dessus.

L’encours bancaire. Ce fameux !

Il représente le montant des “dettes” que tu as contractées.

exemple : tu as souscrit 2 prêts immo. L’un de 100 000€. L’autre de 200 000€. Tu as remboursé 50 000€ sur ces 300 000€ empruntés.

Ton encours est de ( 100 000 + 200 000 ) – 50 000 = 250 000€

Les règles d’encours sont appréciées différemment selon les banques. Elle seront sensibles aux rentrées d’argent qui sont en face. En effet, accorder un prêt de 100 000€ quand en contrepartie l’investisseur perçoit 1 000e de loyers mensuels n’est pas la même chose qu’accorder un prêt de 100 000€ pour l’achat d’un bien qui rapporte 0€ ( comme la RP ). Il y a en plus des seuils ( non officiels encore une fois ). Comme le palier des 500 000€ ou 1 000 000€ à partir desquels, selon le profil de l’investisseur, les banques mettent le hola !

Perso, avec mon salaire digne des meilleurs minima sociaux, j’ai tout de même levé près d’1/2 million d’euros. Pas mal. On verra dans l’avenir si ce fameux palier des 500 000€ est réel pour un mec qui gagne quasi le SMIC ! Bref, tout ça pour dire que la RP va forcément entraîner une hausse de l’encours qui ne sera pas contrebalancée par des revenus locatifs.

 

 

  • Hausse du taux d’endettement = handicap pour investir

Au delà de l’encours qui s’envole avec l’achat d’une résidence principale, c’est ton taux d’endettement qui en prend pour son matricule !

Un investissement locatif rapporte de l’argent. Tes locataires te paient un loyer, qui , si tu as correctement fait ton job d’investisseur rentable, vient te couvrir tes mensualités, tes charges, et vient gonfler ta trésorerie grâce au Cash-Flow généré.

Un investissement locatif rentable a le gros avantage de ne pas ou peu impacter ton taux d’endettement ( suivant le calcul de certaines banques, celles qui pratiquent un calcul différentiel ).

Pour ta résidence principale, c’est le couperet. de la “perte sèche” ! Aucune rentrée d’argent pour compenser tes mensualités.

 

 

  • Sédentaire ou nomade ?

On parle de ton style de vie. De ta bougeotte.

Est-ce que tu as tendance à déménager régulièrement ?

Est-ce que ton job t’amène à être muté tous les 2 ans ?

Est-ce que tu te lasses vite du paysage ?

 

Bref. Tu as compris le sens de ces questions…. On a tous des styles de vie différents. Il peut être judicieux de rester locataire si tu es plutôt nomade ! Il n’y a pas que l’aspect “monétaire” qui rentre en compte dans le choix d’être proprio ou locataire

Les avantages d’acheter sa résidence principale

 

  • Un Potentiel de plus-value sur secteurs porteurs

Allez, je te raconte mon expérience personnelle.

Comment ma 1ère résidence principale m’a permis de générer un petit magot….

Il y a 6 ans, après avoir décroché un CDI, nous avons décidé de construire notre petit chez nous.

Prospection faite pour dénicher un petit terrain à 20 bornes de Bordeaux ( la galère bordel ! Le foncier était une denrée rare. Encore plus vrai aujourd’hui… ), 500m² dans une petite ville en fort développement. A 150€/m² pour un terrain non viabilisé, la note monte vite. Surtout pour un couple qui ne roule pas sur l’or, le terrain immobilise quasi 100 000€ ( tous frais inclus ). On y “conçoit” une maison de 90m² à notre sauce, en optimisant chaque recoin, en intégrant une suite parentale séparée du coin nuit enfant, en soignant la déco, en mettant une belle terrasse bois, quelques palmiers histoire de paysager le terrain. On y a consacré notre énergie, notre savoir-faire pour rendre cette maison à notre goût. Et au goût des autres lors de la revente. Le projet global nous est revenu à 185 000€ tout compris.

5 ans plus tard, on décide de vendre pour se lancer sur un projet plus ambitieux que j’évoquerai bientôt. Un projet particulier tu verras !

Résultat, une vente à 225 000€ net vendeur. In the pocket. Enfin, une partie seulement parce que bien sûr nous avions contracté un prêt immobilier pour construire cette maison. Une jolie plus-value nette d’impôts de 40 000€ grâce à ce “petit” projet qui ne payait pas de mine au départ. Sans compter le capital amorti durant ces 5 ans. Suite à la vente, une fois les frais de mainlevée d’hypothèque, les frais d’Indemnité de Remboursement Anticipé ( en fait NON, on les a fait sauté bien que cela n’ait pas été prévu dans l’offre de prêt 5 ans auparavant…. Comme quoi le conseiller bancaire peut avoir la main facilement sur pas mal de choses ! ), on s’est retrouvé avec quasi 75 000€ de cash disponibles.

La résidence principale, si “pensée et conçue comme un produit d’investissement moyen terme”, est un vrai levier d’enrichissement !

 

 

  • Préférence des banques aux “déjà proprio”

Le net regorge d’exemples d’investisseurs qui se sont ramassés lors des démarchages bancaires.

Pourquoi ?

Parce que les banques exigeaient que ces investisseurs soient propriétaires de leur “chez soi”. C’est un parcours logique pour elles. Tu dois acheter ta RP avant d’acheter de l’immobilier locatif. Pour quelle raison exactement ? Sûrement que ces banques considèrent que tu aies un certain patrimoine. Que tu aies une expérience du processus d’achat d’un bien immobilier. Ou pour d’autres raisons qui leurs sont propres. Le monde bancaire réserve toujours une part d’obscurité !

Certainement que ça t’arrivera de te faire recaler aux portes de l’offre de prêt parce que tu ne possèdes par ta résidence principale.

Entre nous, pas mal d’autres banques s’en tapent royalement, je te rassure…. Cela ne sera pas rédhibitoire pour ta carrière d’investisseur.

 

 

  • Une exonération des plus-values sur la résidence principale !

Je te parlais juste au dessus du potentiel magnifique de la plus-value. J’ai pu y goûter.

Tu penses l’achat de ta RP avec une logique d’investisseur :

  • un secteur porteur
  • un bien à retaper entièrement, sévèrement négocié
  • un projet d’achat de terrain + construction ( cela effraie pas mal de monde vu la complexité potentielle ) pour créer un projet sur-mesure un peu atypique, bien conçu, ou différent de ce que l’on peut trouver sur le secteur visé
  • un agencement et une déco soignés aux petits oignons pour monter en gamme, et chiffrer au MAX lors de la revente
  • ….

Ce ne sont que quelques exemples, que tu peux mixer pour augmenter la plus-value latente. A toi de faire marcher ton cerveau et ta détermination !

Comme je disais, la RP est ( encore pour le moment ) une niche fiscale. C’est à dire un levier d’enrichissement non taxé. il est donc possible, même si tu ne roules pas sur l’or, d’enchaîner plusieurs opérations d’achat revente sur ton habitation principale. Et ainsi te créer une enveloppe de cash que tu pourras dédier à divers projets. Il faut bien faire attention à ne pas réaliser ce type d’opération tous les 6 mois, chose qui est à mon sens compliquée niveau timing. Mais surtout pour ne pas voir l’administration fiscale te requalifier Marchand de Biens. Il n’existe pas de délai “légal” concernant le rythme d’enchaînement de ces opérations. Libre interprétation au Fisc…!

Dans ce cas, être propriétaire de sa RP est donc judicieux.

Pas de cash flow !

Yes. On est d’accord.
Un actif, c’est quelque chose qui rapporte.
Tout de suite.
Ou très vite.
 
Acheter sa maison. Y vivre. On est d’accord aussi, ça ne rapporte pas chaque mois.
Au contraire.
Tu as ta mensualité de prêt.
Ta taxe foncière si elle est mensualisée.
Mais aucun flux d’argent ne rentre pour couvrir ces dépenses.
 
La résidence principale, vue de cet angle, apparaît bien comme un vrai passif.
Tu sors de l’argent.
Tu mobilises une capacité d’emprunt à cause de l’encours bancaire.
 
 
Perso, avant d’investir, ma RP mobilisait près de 850€/mois pour 180 000€ d’encours.
Avec un endettement à 33%, au taquet quoi !
Un salaire pas mirobolant, loin de là.
Les fins de mois sont compliquées.
 
Ma RP n’était pas un gouffre à proprement parlé. On arrivait à vivre. Mais la part qu’elle représentait dans notre budget ne nous permettait pas de faire nos courses du quotidien sans compter et sans faire attention à ce que l’on achetait !
Je n’ai pas compté la taxe foncière à 1000 balles qui vient en remettre une couche et t’enfoncer un peu plus la tête sous l’eau…
 
 
 
Seulement.
Seulement, à force d’embellissement.
En ayant ciblé un secteur recherché.
En ayant opté ( par préférence ) pour un bien hors lotissement…, notre RP nous a permis de dégager près de 75 000€. En 5 ans.
Nets d’impôts.
 
Pas dégueu je trouve, non ?
 
 
Ce qui nous a laissé une jolie mise de fond pour un nouveau projet immobilier.
Plus grand.
Plus ambitieux que les précédents.
Et une somme dédiée à l’achat d’un nouveau véhicule payé cash.
Tu te rappelles. Je te disais de soigner tes finances dans cet article.
Pas de crédit conso pour soigner ton profil emprunteur. C’est hyper important.
 
Sans cette RP, ce boulet, jamais je n’aurai pu rebondir plus haut.
 
 
Combien de siècles m’aurait-il fallu avec mon salaire de merde pour épargner 75 000€ ?
 
 
Imaginons mettre 200 balles/mois.

Il faudrait 375 mois,c’est à dire plus de 31 années à épargner 200€/mois avec un quasi SMIC !

 
La blague….
 
 
 
 
 
On verra ce que l’avenir nous réserve.
Est ce que j’ai eu tort ?
Est ce que j’ai eu raison ?
 
Pas de réponse universelle…
 
 
Le plus important, dans ton choix d’être investisseur Proprio ou investisseur Locataire,
c’est de répondre à tes envies,
à tes aspirations,
à ton style de vie,
guidé entre envie de s’émanciper financièrement,
et de vivre le moment présent ou proche sans trop se restreindre et ne pas profiter de la vie.
 
 
Parce que n’oublie pas que demain tu peux crever ! L’actu est bien là pour te le rappeler !
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