Ça y est, on commence les choses sérieuses. Aujourd’hui on parle de fiscalité immobilière.
Un investisseur débutant peut vite s’y perdre dans cette jungle fiscale. 
On va commencer tout en douceur histoire de s’habituer et de ne pas griller quelques neurones.

 

On appelle revenus fonciers les revenus tirés des locations nues de vos biens immobiliers. Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu. Les biens immobiliers mis en location nue ( vide ) peuvent être des locaux / immeubles d’habitation et leurs dépendances (maison, appartement, emplacement de stationnement), des locaux / immeubles d’activité (bureaux, commerces, usines) ou des terrains.

 

En tant que propriétaire bailleur, vous avez 2 options pour déclarer vos revenus fonciers issus des locations vides ( appelées aussi location nue ou location non meublée ) :

  • Régime micro-foncier
  • Régime réel

 

ATTENTION : On ne parle donc pas ici de la location meublée, dont l’imposition est différente de la location nue. En effet, la location meublée est considérée comme une activité commerciale et sera imposée au titre des bénéfices industriels et commerciaux ( BIC ).

Régime micro-foncier

 

Il s’agit d’un régime d’imposition simplifié pour faciliter votre déclaration d’impôts. Très utile si vous n’êtes pas à l’aise avec toute cette paperasserie française… Il s’applique de plein droit si vous percevez moins de 15 000€ de loyers/an. Ce seuil est annuel, et il n’y a pas de prorata temporis.

Si vous optez pour ce régime, vous n’êtes pas obligé de conserver les justificatifs des charges déductibles ( un article sera très prochainement consacré à ces charges déductibles ). Je vous recommande tout de même de conserver tous ces justificatifs au cas où….

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Abattement appliqué sur les revenus fonciers

Le principe est simple :

L’administration fiscale applique un abattement de 30% sur les revenus issus de la location de l’année en cours. Elle retient donc 70% des loyers pour déterminer votre revenu foncier net imposable.

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70% des revenus fonciers sont imposables

12 000€ (1 000€*12 mois) de loyers seront reportés sur la déclaration de revenus. L’administration fiscale appliquera l’abattement de 30%.
8 400€ de revenus fonciers imposables s’ajouteront aux autres revenus imposables ( salaires, produits financiers…) pour former le revenu global net imposable.

Par exemple : vos revenus nets de votre emploi salarié vous ramènent 20 000€ nets annuel
                            8 400€ ( 30% de 12 000€ loyers ) + 20 000€ = 28 400€ nets imposables

C’est simple, pas de prise de tête. L’abattement de 30% est censé représenter les charges subies par l’investisseur. Mais ce n’est pas forcément le plus judicieux si vous avez donc EN RÉALITÉ + de 30% de charges à déduire…

En choisissant ce régime, le résultat fiscal sera toujours bénéficiaire. C’est-à-dire qu’aucun déficit foncier n’est possible via ce régime fiscal.

 

ATTENTION : 

Lorsque vous choisissez un régime, celui-ci s’applique à  l’ensemble des revenus fonciers au sein d’un même foyer fiscal. Il n’est pas possible d’avoir une location soumise au régime micro et une autre au réel.

Ensuite, vous ne pouvez pas utiliser le régime micro-foncier dans certaines situations : monuments historiques, logement bénéficiant d’un régime de déduction particulier (Robien, Borloo, Périssol, Besson…).

Bon à savoir :

Même si vous relevez d’office du régime micro-foncier, vous avez la possibilité d’opter pour le régime réel pour une période irrévocable de trois ans. Le renouvellement de cette option se fait ensuite tacitement ( automatiquement sans votre intervention ) d’année en année, sauf si vous vous manifestez auprès de l’administration fiscale pour en changer de nouveau.

Pour exercer cette option, il suffit de déclarer les revenus fonciers à l’aide de la déclaration 2044 (ou 2044 spéciale)

 

Régime réel

 

 

La deuxième option  que vous avez pour la location nue est le régime réel.

Ici, aucun abattement / forfait n’est appliqué. On déduit simplement tous les frais liés à l’administration du bien locatif dans la limite réellement supportée.

Ce régime est appliqué dès lors que les revenus fonciers générés annuels dépassent 15 000€, ou sur décision de l’investisseur si les charges déductibles représentent + de 30% des revenus fonciers.

Pourquoi opter pour le régime réel d’imposition ?

 

 

 

Comme on a pu voir dans le régime simplifié ou micro-foncier, on applique un abattement de 30 % qui est censé représenter les charges inhérentes à l’exploitation d’un bien immobilier locatif.
Dans la moyenne un investisseur supportent 20 à 30 % de charge pour son investissement. Il semble donc que le régime simplifié s’accorde à merveille pour un investisseur.
 
Toutefois il arrive que l’investissement génère des frais et des charges bien plus importants. C’est-à-dire que les charges représentent plus de 30 % des revenus fonciers.
 
C’est là qu’il faudra être vigilant. Vous devrez faire vos petits calculs, parce que ce qui peut vous sembler anodin peut s’avérer au final être une grosse erreur. Et l’erreur/ la facilité, vous la paierez cash, en impôts !  👿  👿
 
En effet, si vous optez pour le régime simplifié alors que vous auriez dû opter pour le régime réel, il se peut que vous payiez des impôts que vous auriez pu TOUT SIMPLEMENT éviter !
Il y a pas mal d’investisseurs qui se font matraquer fiscalement alors que leur investissement aurait pu générer des revenus supplémentaires sans être imposé…  Ce qui, vous me l’accorderez, est fort dommage !
N’oubliez pas, la facilité ne paie jamais.

Comment déceler si le régime réel est intéressant pour moi ?

 

 

Je vais dire que c’est relativement simple.
Quelques indices peuvent vous mettre sur la piste :
  • vous avez recours à l’emprunt bancaire pour financer votre investissement locatif
  • vous réalisez des travaux de rénovation et d’amélioration dans le logement ou l’immeuble.
  • vous déléguez la plupart des tâches, de la recherche jusqu’à la gestion de votre bien locatif
Avec ces quelques indications, je peux déjà vous dire que le régime réel d’imposition sera très certainement intéressant. Il vous permettra de baisser fictivement votre base imposable prise en considération par l’administration fiscale.
En effet, ces frais dits « frais déductibles » viendront se soustraire des revenus fonciers générés. Et c’est là tout l’intérêt du régime réel d’imposition.
En gros, tous ces frais viennent réduire « artificiellement » le montant des revenus générés et par conséquent réduit la pression fiscale de votre investissement. Une fois ces charges déductibles déduites.

J’espère vous avoir éclairer sur ce 1er point fiscal !

Postez un commentaire ci-dessous. Vous êtes-vous déjà trompé dans ce choix de régime d’imposition ? Cela vous semble t’il clair maintenant ?

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