Encore un sujet à rendre barge le plus éminent des psy.
La fiscalité des investissements locatifs….
Je pense que tu as bien saisi l’importance d’anticiper cette partie vraiment pas sexy de l’investissement ! Depuis le temps que je te le rabâche….
Et tu fais bien.
Parce que au delà de tous les autres aspects que tu peut optimiser pour ton futur cash flow,
la fiscalité est souvent la petite oubliée ( négligée ) des investisseurs.
Par complexité.
Par peur de se faire un noeud au cerveau.
Tels des étudiants en 1ère année de fac qui stressent devant un exam de maths appliquées en macroéconomie…
Je te comprends.
On passe tous un peu par là quand on se lance.
Et même un peu après, pour beaucoup.
Mais je suis sûr que tu as l’envie de t’y pencher sérieusement maintenant !
Ça y est. Tu as passé des heures, des jours à user l’écran de ton smartphone à feuilleter les pages du site Impôts-gouv.fr. Tu as enfin saisi le principe global de l’imposition et de la fiscalité immobilière.
Seulement, même quand tu penses avoir pigé le truc, une nouvelle loi de finance fraîchement pondue vient à chaque fois changer la donne….
Merci l’administration française pour ça !
D’instaurer une certaine instabilité fiscale pour les particuliers….
Bref, un vrai casse tête pour savoir comment investir dans l’immobilier.
Sous quelle forme ?
Quelle stratégie…..?
Et petite parenthèse, si tu trouves une solution idéale, je suis prêt à te filer mon numéro de téléphone pour que tu m’en parles en privé….
Comment investir dans l’immobilier locatif sans se faire plumer ?
C’est la question qui revient beaucoup quand je discute avec des investisseurs ou futurs investisseurs.
Et même si cette question n’est pas une de mes priorités absolues vu la faiblesse de mes revenus salariés, elle me trotte quand même dans le coin de ma tête puisque mon Patrimoine est amené à grossir de plus en plus avec les années….
Instinctivement beaucoup d’investisseurs ou futur d’investisseurs vont se diriger vers la location meublée ou SCI à l’IS. Parce que énormément de gens, médias, blogueurs, journalistes, etc… ne jurent que par ça !
Je parlais justement dans cet article de faire attention aux effets de Mode comme la SCI à l’IS. Ce n’est pas parce que tout le monde décide de jeter d’une montagne que tu dois les suivre
….
Personnellement, j’ai emprunté une voie fiscale assez puissante.
Qui me correspond.
Pour le moment.
Et c’est ça une des clefs à rechercher dans ta stratégie fiscale.
Prendre la voie qui te correspond.
Et ne pas tricher sur la copie du voisin.
Parce que ton voisin est différent de toi !
Parce qu’il a des objectifs différents.
Un foyer fiscal différent du tien.
Des affinités différentes….
Comme je disais, j’ai choisi d’utiliser le Déficit Foncier.
Puissant allié qui permet d’alléger la note fiscale en fin d’année.
Quoique non, je devrai dire chaque mois maintenant puisque le fameux prélèvement à la source pointe son nez en ce début d’année 2019…
Voici pour rappel ce qu’est le déficit foncier
Le déficit foncier, c’est le fait de pouvoir baisser son imposition Globale, parce que l’investissement génère plus de charges déductibles que de revenus locatifs (loyers ).
Cela est valable UNIQUEMENT en location nue ( déclaration 2044 ), on s’entend bien !
Puisqu’en LMNP ( loueur meublé non professionnel), autrement appelée Location Meublée, impossible de générer 1 déficit foncier, donc d’avoir une imputation de ce déficit sur les revenus globaux de ton foyer fiscal ( si tu es déjà perdu, lâche un petit commentaire en dessous, je réponds à tout. Si si ).
Prenons l’exemple d’un immeuble loué en Nu : ( les calculs et situations sont simplifiés pour faciliter la compréhension )
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Loyers annuels = 10 000€
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Charges Déductibles = 10 000€
Ici, le mécanisme de déficit permet d’effacer “fictivement” les loyers.
La base imposable est de 10 000€ – 10 000€. Donc 0€ de loyers imposables.
Fiscalement parlant, cet immeuble ne génère pas de revenus foncier, ni de déficit foncier. Donc aucun impact sur la base des revenus globaux imposables.
Autre exemple d’un immeuble loué en Nu :
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Loyers annuels = 10 000€
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Charges Déductibles = 15 000€
Ici, cet immeuble génère un déficit foncier de 5 000€ ( 10 000€ de loyers – 15 000€ de charges ).
Ce déficit est imputable sur les revenus globaux de l’investisseur ou foyer fiscal. C’est à dire que ces 5 000€ viennent en soustraction des autres revenus du foyer
Exemple :
Monsieur et Madame gagnent et déclarent au fisc 30 000€/an de salaire.
Avec cet investissement, ils ne déclareront que 25 000€ grâce à ce déficit foncier.
A noter que le déficit imputable sur les revenus globaux est plafonné à 10 700€/an !
Est-ce à dire qu’il y a risque de perte d’une partie du déficit foncier non imputable en année N ?
Heureusement non.
Le reliquat de déficit foncier non imputable sur les revenus globaux est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes. Et uniquement sur les revenus fonciers.
Rien de tel qu’un petit exemple pour illustrer ce principe enseigné en école maternelle :
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Loyers annuels année N = 10 000€
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Charges Déductibles = 50 000€
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Revenus globaux du foyer = 30 000€
Cet immeuble génère un déficit foncier de 40 000€. ( 10 000€ loyers – 50 000€ charges )
On peut donc déduire 10 700€ des revenus globaux ( pas plus ).
La base globale imposable sera de 30 000€ – 10 700€ soit 19 300€ de base d’imposition pour le couple.
Et le reliquat de déficit non utilisé ( 40 000€ – 10 700€ = 29 300€ ) sera déductibles des revenus fonciers des années N+1, N+2,… ( report sur 10 ans maxi ).
Facile, non ? Même mon fils de 6 ans a pigé le truc !
Et comme cela ne suffit pas, cette “offre” est soumise à conditions. Et à certaines contraintes.
Pire que devoir résilier un abonnement chez Free !
Voici les principales contraintes du déficit foncier :
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certaines charges qui s’apparentent à des charge déductibles, mais qui n’en sont pas ! Je pense aux travaux réalisés dans le bien locatif en question. Impossible par exemple de déduire les travaux d’agrandissement, de création ou de modification de l’espace. Donc acheter un immeuble de 2 plateaux vierges, créer 6 apparts, et espérer générer un gros déficit foncier. Oublie si tu souhaites alléger la note fiscale. Du moins dans le cadre de la location nue.
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Le fait de devoir conserver le bien en location 3 ans minimum après la dernière imputation d’un quelconque déficit
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les intérêts d’emprunt ne sont déductibles que sur les revenus fonciers. Pas sur les revenus globaux. Donc les charges financières viennent en 1er se soustraire des loyers. Puis on impute le reste des charges déductibles
Déficit foncier, une course sans fin ?
C’est un des reproches principaux je ferai si tu utilises cette stratégie pour investir.
Tu te dis : Chouette, je vais utiliser et répliquer le mécanisme du déficit foncier. J’achète un bien avec travaux. Je déduis. Et je répète en année N+2, N+3 histoire “d’entretenir” un déficit foncier continuel.
Mais Il y a sûrement un moment où tu vas être freiné dans ton avancée d’acquisition.
Et oui malheureusement nos amis les banques ne sont pas des distributeurs de billets sans fin….
Et un jour ou l’autre l’encours bancaire que tu vas atteindre va en refroidir plus d’une !
C’est comme ça. Et les banques servent de garde-fou contre les acheteurs fiévreux de biens locatifs rentables.
Du coup, je ne sais pas si on peut parler de cercle vertueux ou cercle vicieux.
La course au déficit foncier commence.
Soit tu peux l’assumer assez longtemps parce que tu as une excellente capacité d’une part à trouver des projets qui se prêtent parfaitement au déficit.
C’est-à-dire des biens avec travaux éligibles au déficit foncier. Tu peux consulter ici la liste des charges déductibles des revenus fonciers si tu ne sais pas à quoi ça correspond.
Ou d’autre part à avoir une capacité de réinvestissement et d’emprunt sans limites. Ce qui à mon avis ne coure pas les rues.
D’où le risque à un moment de te retrouver coincé. Et d’être dans l’obligation de procéder à un arbitrage de ton patrimoine.
C’est-à-dire la revente des biens sur lesquels tu n’as quasiment plus de charges déductibles à défalquer.
Et pour lesquels la fiscalité vient te plomber le cash-flow que tu génères en fin d’année.
Tu vois, un vrai casse-tête français qui peut rendre dingue quant aux choix à faire pour débuter dans l’investissement. Et même après !
La Mauvaise nouvelle : seul toi peut faire tes propres choix…
Il n’y a pas de solution miracle !
La Bonne nouvelle : Rien de bien grave ni d’insurmontable.
Le principal étant encore une fois, d’AGIR.
Merci beaucoup pour tes articles tu apportes beaucoup de valeurs!
Avec plaisir Yannick ! Merci à toi pour ton commentaire