Les 3 principales options pour investir dans l’immobilier en couple

Investir dans l’immobilier est souvent une histoire de couple. Dans mes articles, je parle quasi toujours à la 1ère personne : « Je, Je, Je… ». C’est plus pour simplifier, surtout pas pour écarter le mérite et l’implication de Madame, bien au contraire ! Quand on s’embarque dans un projet de vie tourné vers la recherche de liberté financière, on amène à bord avec soi sa très proche famille : concubin, partenaire Pacsé ou conjoint.

D’ailleurs, heureusement que ma femme est présente à mes côtés dans ce joli et exigeant périple immobilier. Je crois sincèrement qu’un travail d’équipe permet d’obtenir des résultats. De bons résultats ! La force d’investir en couple réside dans la complémentarité des compétences : Monsieur à la gestion de chantier et du réseau, Madame à la déco et à l’administratif par exemple ! Chacun épaule l’autre. Pour moi, c’est clairement UNE FORCE. Et cela prend tout son sens quand tu te lances dans des projets un peu fous.

Être sur la même longueur d’onde avec votre moitié est indispensable pour ne pas flinguer votre couple. C’est ma conviction. Si Madame voit Noir, et vous, vous pensez Blanc, autant rouler en voiture en laissant le frein à main. Au bout d’un moment, vous n’allez plus avancer. Et les risques d’échauffements peuvent facilement faire éclater l’harmonie.

Un achat immobilier doit être «réfléchi » !

Je noircis un peu le tableau. Mais en tant qu’investisseur en devenir, il faut être vigilant sur ce point. Ça fait partie des 1ères choses à caler avec votre compagne ou compagnon avant d’investir dans l’immobilier.

Sait-il  (ou elle ) que vous allez faire des sacrifices et des efforts ? Sait-il que vous risquez d’être dérangé à cause d’un cumulus qui lâche dans l’un des apparts un dimanche ? A-t-il les mêmes objectifs financiers que vous ?

Pour ma part, j’avoue ne pas m’être réellement et explicitement penché sur la question avant d’acheter le 1er immeuble de rapport ( booooh…). On ne peut pas être parfait dès le 1er coup.  Bon je sais que moi et ma femme sommes quasiment toujours sur la même longueur d’ondes ! Et cet article est là pour vous pousser à y réfléchir très sérieusement.

 

Nous avons acheté ce bien en nom propre. Étant mariés sans contrat de mariage, on tombe sous le régime de la communauté des biens réduite aux acquêts. C’est le régime qui s’applique automatiquement si vous n’avez pas conclu de contrat de mariage au jour du passage de la corde au cou bague au doigt !

Avec ce régime matrimonial, chaque époux est réputé être propriétaire pour moitié des investissements réalisés après le mariage. Et ce, même si la contribution financière de chacun est totalement différente ! Bien sûr, il y a des exceptions. Et il convient à chacun d’aller voir votre notaire pour vous aider. N’oubliez pas, investir est un sport d’équipe. Et le notaire occupera une place importante dans la vôtre.

Environ 80% des unions en France ne donnent pas lieu à un contrat de mariage, donc tombent sous la communauté légale. On comprend vite l’importance de réfléchir en amont de l’investissement aux problèmes qui peuvent survenir au niveau du couple. Ce n’est pas parce que Monsieur vous offre encore des fleurs et vous invite au resto régulièrement, que demain vous pouvez vous endetter sur 20 ou 25 ans pour investir sans prendre un minimum de précautions. Attention quand même à ne pas tomber dans la paranoïa et dans la psychose du conjoint qui va tout vous pomper jusqu’au moindre centime.

Achat immobilier en Indivision

Dans notre situation, notre 1er investissement réalisé en nom propre est réalisé en indivision. C’est-à-dire que nous sommes tous les 2 propriétaires d’un immeuble « en valeur », sans que le bien ne soit matériellement divisible !

Chacun possède une quote-part du bien « indivis » en fonction de son apport ( attention à bien le faire préciser dans l’acte d’achat ! ). Si rien n’est indiqué dans l’acte, une répartition à 50/50 s’effectue. C’est notre situation. Ce n’est vraiment pas gênant puisqu’aucun de nous 2 n’a mis un euro dans l’opération ! Et je suis pour l’égalité / la parité. Appelez ça comme vous voulez.  C’est clairement le mode de fonctionnement le plus simple et le plus commun d’acheter de l’immobilier puisqu’aucune démarche spécifique n’est nécessaire pour acquérir en indivision.

 

Vous trouvez un bien, vous vous pointez tous les 2, et vous signez. Point !

 

Pourtant, l’indivision peut être problématique en cas de désaccord dans le couple. Par exemple, si ma femme souhaite vendre l’immeuble en question pour x raisons, et que moi je souhaite le conserver, je ne peux pas légalement la contraindre à ne pas vendre.

« Nul n’est censé demeurer dans l’indivision »

 

Ce n’est pas moi qui le dit. C’est la loi !

Heureusement que cela fait des années que Madame arrive à me supporter ( c’est peut-être le contraire en fait…) et que tout se passe bien. Car l’indivision peut entraîner de belles situations….de blocage. Comme l’indivision ne peut être subie, et en cas de désaccord et de blocage, la vente d’un bien indivis devra s’effectuer par voie judiciaire ( Tribunal de Grande Instance ). A moins que vous puissiez racheter la quote-part de l’indivisaire vendeur ! Bref, une belle idylle qui tourne au vinaigre, ça arrive fréquemment. Même après plusieurs années de vie commune. La confiance ne fait pas tout. Mieux vaut prévoir un garde-fou que d’essayer de soigner une hémorragie avec les mains attachées dans le dos… !

Une solution : la convention d’indivision

 

Rassurez-vous. Si vous ne souhaitez pas vous prendre la tête et rester dans le cadre de l’indivision pour acheter un immeuble, il existe une solution simple : la convention d’indivision.

L’intérêt principal est l’établissement de règles de gestion et de cession claires du patrimoine immobilier commun : nomination, pouvoir du gérant, révocation, règles de sortie de l’indivision, modalités de jouissance du bien indivis, etc….

Comme pas mal de choses dans l’immobilier, la convention est régie par le Code Civil et la loi impose quelques règles :

  • La convention d’indivision est obligatoirement écrite pour être valable juridiquement ( les écrits restent, les paroles….)
  • Elle peut être à durée déterminée ( période de 5 ans maxi, mais renouvelable ) ou indéterminée
  • Elle doit mentionner les biens indivis et la quote-part de chacun
  • Comme elle concerne de l’immobilier, la convention doit faire l’objet d’une publicité foncière, et être rédigée par un notaire = acte authentique

 

Vous vous doutez alors que cette convention entraîne un coût lors de la rédaction. Le montant varie en fonction du prix du bien immobilier.

A titre d’exemple, il faut compter un peu plus de 1 100€ pour un bien à 150 000€… Encore une fois, rapprochez-vous de votre notaire pour plus d’infos.

Il existe aussi plusieurs autres manières d’investir en couple. La suivante est l’une des plus utilisées.

La SCI ( Société Civile Immobilière ), un outil de gestion patrimoniale

 

Vous en avez sûrement entendu parler. Vous ne savez peut-être pas ce que c’est, ou vaguement.

J’avoue qu’au début de mon parcours d’investisseur, le terme SCI me faisait peur. C’était relativement obscur. En fait, je m’en faisais tout un plat pour rien !

La SCI est en fait un « simple » outil de gestion patrimoniale. C’est une structure juridique facile à mettre en place qui permet notamment de gérer les relations entre 2 ou plusieurs personnes ( époux, concubins, et même amis par exemple ) au sein de la société. Toutes les situations sont anticipées lors de la rédaction des statuts de la SCI. Et cela évite tout risque de blocage par la suite.

 

C’est la structure juridique que j’ai utilisé pour acheter le 2ème immeuble avec ma femme. Ce montage est plus poussé que la convention d’indivision et peut permettre dans l’avenir de passer au stade « Professionnel » fiscalement parlant ( SCI à l’IS ).

 

Je ne vais pas développer ici les avantages, les inconvénients de la SCI. Ni le pourquoi choisir une SCI à l’impôt sur le revenu ( SCI à l’IR ) plutôt qu’une SCI à l’impôt sur les sociétés ( SCI à l’IS )… Un livre de 100 pages ne suffirait pas ! Mais sachez qu’elle existe, et que son coût tourne aux alentours de 1 500€ pour la constitution ( c’est une moyenne, si vous déléguez sa création à un professionnel ).

 

A savoir : vous pouvez opter pour une SARL, une SAS, etc… Ce sont également des structures permettant d’investir en couple suivant votre avancée, votre budget, votre fiscalité…

 

Dans tous les cas, je trouve hyper important de bien se renseigner sur votre statut ( mariage sans contrat, mariage avec contrat, PACS, Union libre ). Certains régimes permettent une séparation d’office des patrimoines de Monsieur et de Madame. Dans d’autres situations, il faudra ( ou pas, si cela vous convient comme ça ! ) prévoir un système de gestion facilitée ou de séparation des biens : convention d’indivision, SCI, PACS avec option séparation de biens.

 

 

Avez-vous investi en couple ( conjoint, amis, connaissances…) ?

Comment comptez-vous vous y prendre si ce n’est pas encore fait ? Je suis curieux de savoir…. Laissez vos commentaires en dessous.

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