Quand on veut investir dans l’immobilier, on se dirige souvent vers 2 schémas classiques :
– je loue ma résidence principale et j’investi à côté
– j’achète ma résidence principale et j’investi à côté
Je dirai que dans + de 95 % des cas, on se retrouve dans ces 2 de situations.
Comme je le dis souvent dans le blog, il existe autant de façons d’investir qu’il existe d’investisseurs. On peut donc retrouver des manières d’investir tout à fait communes, et d’autres manières un peu plus exotiques.
Avez-vous déjà pensé à vivre dans votre investissement immobilier ?
Quoi ! Qu’est-ce que tu me racontes là Bruno ?
Oui, qu’est-ce qui vous empêche de profiter de votre achat immobilier locatif autrement ?
Vous pouvez acheter un immeuble de rapport dans lequel vous habiterez un appartement, et vous louez le reste des appartements à des locataires.
Concrètement, cela peut-être un immeuble de rapport de 4 appartements. Vous choisissez celui qui vous convient le mieux et vous en faites votre résidence principale. Et vous louez les trois autres appartements.
Vous serez vous-même locataire de votre propre investissement locatif, ou occupant à titre gratuit.
Vous devez avoir les mêmes exigences qu’un investissement locatif classique. C’est-à-dire vérifier les fondamentaux d’un investissement rentable. Encore une fois, même si vous allez occuper les lieux, n’achetez pas un immeuble de rapport sur un coup de cœur. En tant qu’investisseur, il faut éteindre le côté “émotions” de son cerveau et se concentrer sur le côté chiffre / rendement / cash-flow…
Quels sont les avantages de procéder de cette manière ?
– vous n’achetez pas votre résidence principale : plus de flexibilité si vous souhaitez déménager. Vous n’aurez pas à revendre le bien….
– vous pouvez faire passer cet achat en résidence principale auprès des banques. ( cela ne vous empêche pas de faire passer vos prochains investissements en résidence principale auprès des banquiers ). Vous allez voir que certaines fois les banques prêtent plus facilement pour l’achat d’une RP ( résidence principale ) que pour du locatif.
– les trois autres locataires vous paye le loyer de votre résidence principale. Au final vous n’avez pas de charge pour votre propre résidence principale ( juste la taxe d’habitation et ordures ménagères ).
– vous améliorez votre capacité d’endettement / d’emprunt pour des investissements futurs. Le loyer / prêt pour la RP représente dans la majorité des cas le 1er poste de dépense des ménages. Imaginez donc si vous n’avez pas de loyer à payer….
Honnêtement, je n’avais jamais pensé à ce type d’investissement avant d’acheter ma résidence principale.
Si vous avez lu le livre Père Riche Père Pauvre ( voir la rubrique des livres incontournables ), vous avez pu découvrir qu’une résidence principale n’est pas un actif ( n’en déplaise à certains ), c’est-à-dire un bien qui vous rapporte chaque mois de l’argent.
En qualité d’investisseur, votre résidence principale au contraire est un passif. Elle vous coûte de l’argent chaque mois et chaque année. ( votre résidence principale peut être actif si vous comptez faire de l’achat revente et une plus-value )
L’inconvénient majeur :
Cela va de soi, il a toujours un ou plusieurs inconvénients….
Vous vivrez avec vos locataires.
Soit vous la jouez incognito pour ne pas être embêté par vos locataires pour des broutilles. C’est possible, mais à moins d’investir via une structure un peu opaque ( SCI, SAS ou autres ), ça ne va pas être facile de rester anonyme. Surtout si vous gérez en direct…
Soit vous la jouer Cash : “oh les gars, faites comme si je n’étais pas là“. Vous fixez les règles d’entrée de jeu… Personnellement, je n’aurai pas envie que les locataires viennent m’emm….r toutes les semaines parce qu’une ampoule à griller sous prétexte que j’habite l’étage du dessus.
À coup sûr, ce ne sera pas votre résidence principale définitive. C’est une façon provisoire de se loger. Au pire, vous y restez 1 an, et vous passez à autre chose.
Si c’était la seule et unique manière d’acheter un immeuble, je n’hésiterai pas un instant. Et vous ?
Investir dans un immeuble de rapport de cette façon n’est qu’un tremplin. Une façon d’investir tout en douceur, mais à coup sûr.
Je pense vraiment que c’est une façon intelligente de se lancer si vous n’avez aucun moyen financier, si vous avez une peur absolue de vous lancer tout simplement, ou peur de prendre des risques.
Pour vous rassurer, vous serez là, sur place au cas où… Et en plus vos locataires paye le loyer de votre résidence principale…
Utiliser cette stratégie peut vous permettre d’acheter là où vous n’auriez pas pu achetez votre résidence principale.
Par exemple, vous pouvez viser le centre d’une ville de taille moyenne. Acheter votre résidence principale dans cette ville vous aurez peut-être coûter un bras et fait littéralement exploser votre taux d’endettement. Et bloquer votre situation financière auprès des banques !
Là effectivement, acheter un immeuble de rapport dans cette ville coûtera un peu plus cher que de viser un immeuble dans une petite ville. Mais ce surcoût sera compensé par le fait de n’avoir aucun loyer / mensualité de prêt ” Résidence Principale ” à verser de votre poche.
C’est donc une option intéressante à étudier qui vous permettra de garder ” un Reste à Vivre ” vraiment correct quand on a un petit salaire et tellement important aux yeux des banquiers quand ils étudient votre demande de financement.
S’enrichir et créer sa liberté financière nécessite parfois de sortir des sentiers battus.
Investir dans un immeuble de rapport et habiter dedans en tant que résidence principale en est une des façons !
IMPORTANT :
Dans tous les cas, il est nécessaire de consulter un expert-comptable spécialiste en immobilier locatif, ou avocat fiscaliste afin d’appréhender les conséquences d’un tel investissement.
Chaque investisseur a une situation personnelle unique, des intérêts et buts uniques. Les choix que vous ferez pour investir ( nom propre, structure à l’IR ou à l’IS…) peuvent avoir une incidence sur les obligations que vous aurez ( obligation de verser un loyer pour agir dans l’intérêt de la SCI à l’IS par exemple ). Donc consultez avant de vous engager.
Avez-vous déjà pensé à ce type d’investissements ?
Voyez-vous d’autres avantages ou inconvénients à vous lancer dans ce type d’achat ?
Laissez votre commentaire juste en dessous.
Cest le cas de mon epouse et moi meme sauf que nous ne sommes pas embeté par les voisins car notre seul voisin est tout simplement notre fond de commerce ! Son loyer permet un autofinancement total et nous n’avons donc pas de sortie dargent pour notre RP !
Bonjour Bloch.
Merci pour ton commentaire et ton retour d’expérience.
C’est génial, pas de loyer… Capacité d’épargne au top !
Envisages-tu un autre investissement du coup ?
Biensur ! Nous avons egalement deux maisons de ville tout juste en autofinancement (nos premiers achats s’en s’etre formé…) nous attendons notre 3eme bilan pour pouvoir enchainer sur des immeubles
ouais c est en partie ce que je compte faire. Pour le moment par facilite pour le travail je reste en appart mais d ici quelques achats d immeubles je vais faire ca; j attends de vendre un de mes immeubles avec 9 apparts renovés pour mettre en place ce type de strategie. merci pour l article.
Avec plaisir Daniel.
Tu as l’air bien avancé dans l’investissement. Immeuble avec 9 appartements, ça commence à être bien sympa….
Pourquoi tu souhaites le revendre ?
Bonjour merci pour cette article.Par contre je ne sais si on peux trouver ce genre de produit en région parisienne …Et de plus penses tu que le banquier sera vraiment d’accord? ? Faut trouver la perle rare .Il faut rester positif et chercher et rechercher jusqu’au but …
Bonjour Stym. Je ne pense pas que ça soit accessible pour des bas revenus en région parisienne. Il faudra très certainement s’éloigner en Province. Perso, si le seul moyen d’accéder à mon indépendance financière était d’aller acheter à 800km de chez moi, je n’hésiterai pas un instant ! J’ai tellement la patate et l’envie de quitter cette foutue Rat-Race que j’ai arrêté de me trouver des excuses…
Après pour le banquier, tu peux de dire que c’est tout simplement pour acheter pour ta RP. C’est comme si tu achetais une maison avec des dépendances que tu peux louer…
Ou alors tu le fais passer pour du locatif. Après c’est du cas par cas en fonction du banquier !
Tu as raison, rester positif, persévérer et garder son objectif d’indépendance et de richesse en tête tous les jours.
Salut Bruno,
C’est ce que je compte faire pour la prochaine fois, ce n’est pas la première fois que j’entends parler d’un cas comme ca.
Après on peut le présenter comme ça au banquier mais on est pas obliger d’aller vivre dedans.
Salut Michael,
Ce n’est pas beaucoup répandu. Tu as raison de vouloir faire comme ça. Après c’est un choix de vie ( provisoire, ou pas ! ).
Si je le fais un jour, ça sera provisoire. Uniquement si ça me permet de faire “un gros coup immobilier”….
Salut Bruno;
Excellent article.
Nous sommes actuellement propriétaire d’un appart en copropriété et nous en pouvons plus des voisins !
On compte justement revendre notre appartement et je suis sur qu’avec 200k€ cash issus de l’appart, les banquiers seront gentils avec nous pour pouvoir investir sur un immeuble en favorisant cette fois ci le patrimonial.
Et il y a un autre effet de levier important, plus on achete grand: moins ca coute cher ^^
Salut et merci.
Alors oui la copro, non merci…
Effectivement, rien de tel que 200 000€ en cash pour s’attirer les faveurs d’un banquier. Avec un tel argument, décrocher un financement devrait être grandement facilité !
Tu comptes appliquer la stratégie développée dans l’article ?
Les 200k€ sera issu de la vente de l’appart: somme collectée du fait d’avoir louer à moi meme.
Je considere la RP comme un investissement dont tu ne peux pas avoir meilleur locataire ^^
Oui l’objectif sera de trouver un bien autour de 500k€
Les 300k€ seront couverts pour les loyers
Mais les gars , je trouve ça super d acheter un immeuble , mais vous pensez que ça restera rentable en cas de crise majeur ? On nous parle souvent de la désinflation qui risque de pointer , une baisse des loyers , des biens qui se déprécient , qu en pensez Vous ?
Loin de moi l idée de semer le trouble , mais j aimerais comprendre comment vous pourrez appréhender ces genres de choses .
Je trouve très honorable l achat d appartement et d immeuble de rapport pour atteindre son indépendance financiaire , mais cette indépendance s appuie sur les loyers et comment faire face à une crise si elle arrive ? Si les gens deviennent mois solvables ? Si l immeuble ne vaut plus sa valeur initiale ?
Bien à vous .
Salut Laurie. Oui tu as raison, peut-être que tout va se casser la gueule, peut-être que les loyers vont baisser. Peut-être aussi que l’immobilier va chuter.
Je suis d’accord, il y a toujours un risque que quelque-chose se passe….. Et d’ailleurs c’est pour cela que beaucoup de personnes n’investissent pas, ne font rien pour améliorer leur quotidien.
Si tout se casse la gueule, au moins je me serai lancé, j’aurai plus profité que la personne qui ne se sera pas lancée parce que l’immobilier rentable te rapporte TOUT DE SUITE.
Si tu te concentres uniquement sur les risques et les dangers potentiels, comment tu peux te concentrer sur ta réussite et sur la création d’une vie meilleure pour toi ? Voilà comment moi je vois les choses.
Il y a des risques mais j’agis, peu importe la situation économique, les risques sociaux et autres. Je me considère comme indépendant, à la tête de ma propre économie, donc libre d’agir pour créer mon indépendance financière !
Si l’immeuble perd de sa valeur, pas grave. Je souhaite le garder. Au terme du crédit, si je le vends, je sortirai de chez le notaire avec un chèque….
coucou , merci de ta réponse.
Non bruno ne t’inquiete pas . Je ne pense pas que tout va se casser la gueule . En cas de crise majeure au pire , je pense que l’auto financement risque de ne plus tenir .
Toutes les personnes qui écrivent des livres et qui ont très bien réussi financièrement conseillent d’acheter de l’immobilier.
Je suis très admirative pour ce que tu fais Bruno et je suis sure que tu vas t’en sortir , de toute les façons , car tu as une bonne mentalité et c’est ce qui fera la différence 🙂
Et puis on continuera toujours a lire ton blogue donc t’auras quand meme du soutien et du traffic , tu ne seras seul , c’est déjà ça 🙂 .
Il faut bien comprendre qu’en aucun cas je ne souhaite décourager quiconque et je suis très heureuse de pouvoir lire des blogues comme le tien .
Mais ce que je voulais dire , est ce qu’il serait préférable de penser des maintenant à un plan B . Moi aussi je cherche à me lancer dans l’achat d’immeuble de rapport , et ça fait plusieurs mois que je lis ton blogue et d’autres . Cependant , je crois et j’ai appris qu’avant de se lancer dans un “business” , ou investissement qu’il est préférable pour moi de savoir dans quelle phase on se trouve .
Si on est au bord d’une crise mieux vaut anticiper . Le truc ce n’est pas de savoir si on y va ou pas , mais c’est bien de se demander jusqu’ou ira notre tolérance à assumer les imprévus .
Pour quelqu’un qui est tout nu comme on dit , qui a acheté un appartement ou un immeuble , et qui se retrouve a payer de l’argent pour rembourser la banque parce que les locataires ne peuvent plus payer parce c’est la ” crise ” et qu’ils ont perdus leurs boulots ( je ne souhaite ça à personne ) , ça risque de devenir très compliqué , si on se retrouve a sortir deux , trois cents euros par mois pour honorer les traites .
C’est peut être Candide ce que je dis , mais c’est du bon sens fermier , et on ne peut pas se permettre de l’ignorer .
Effectivement je me suis renseignée et il y a les assurances pour les loyers impayés , et puis oui si tu as l’intention de garder ton immeuble longtemps c’est une très bonne stratégie . Mais je pense qu’il faut faire très attention aux taux d’endettement et essayer de thésauriser un max de fric .
Perso , j’essaie d’atteindre les 100 000 euros d’économies au cours les 4 prochaines années pour être sure de pouvoir assumer tout ce qui risquent d’arriver. J’ai l’intention de faire un peu comme toi de viser un rendement à 10 % net , et d’utiliser un déficit foncier pour ‘exonérer l’impôt . c’est ainsi que j’escompterai sur les loyers perçus , pour rembourser au plus vite mon emprunt et me sortir de là avec du patrimoine , sans crédit et sans trop avoir eu à bouffer sur mon épargne .
Je compte faire un truc assez massif et de façon assez rapide sur deux ans maxi , je pense acheter plusieurs immeubles simultanément durant cette période et avoir un encours qui pourrait aller de 5 à 6 fois l’épargne visée d’ou mon obsession du risque .
Pour l’instant je prends contact avec des marchands biens , et je pense aussi m’adresser à un Bruno comme toi qui agit dans l’Aquitaine , et à qui j’ai pu expliquer mes intentions pour y parvenir .
Pour l’instant il me reste au moins Deux ans d’épargne à faire , une formation en développement personnel que je suis entrain de finir , des compléments de formation sur la finance et la gestion des risques , et une formation complète en immobilier avant de faire un truc honorable comme tu le fais déjà . Donc j’ai du chemin à faire avant de devenir comme toi 🙂
Bon courage et bien à toi .
Non c’est Guillaume pas Bruno , le chasseur de bien sur l’Aquitaine . 🙂
Hello,
Merci pour cet éclairage très intéressant.
Nous n’y avions pas pensé, mais ce n’est pas bête du tout.
En général, ce sont plutôt des gens qui ont une grande maison ou plusieurs chambres vides qui se ont payer leur loyer ou leurs mensualités en louant les espaces disponibles, mais investir directement pour arriver au résultat, c’est osé mais rusé !
Ce qui est très intéressant aussi c’est que comme vous êtes sur place vous pouvez louer au moins un des autres appartements en saisonnier pour décupler la rentabilité, ne serais-ce que pendant les périodes de vacance locative.
Il doit également être possible de passer votre propre loyer en charge si vous passez par une structure type société pour investir.
C’est ce que vous faites à titre personnel ?
A bientôt
Bonjour Pierre.
Non je n’utilise pas cette stratégie. Mais je pense que j’aurai pu le faire il y a quelques années. Qui sait, peut-être qu’un jour….
Je ne pense pas que le loyer puisse passer en charge. Une charge est une dépense liée à l’exploitation du bien et réellement supportée par le propriétaire de l’immeuble. Je conseille vraiment de consulter un expert comptable ou un fiscaliste à ce sujet pour être sûr de ce que l’on fait quand on réalise des montages un peu particulier !
Sinon oui, faire du saisonnier suivant le secteur où se trouve l’immeuble est judicieux pour exploser le rendement. Déjà qu’un immeuble en location nue ou meublée, c’est rentable…. Alors si on fait de la division, de la colocation ou du saisonnier, ça devient une véritable machine à cash.
C’est ceux à quoi je pense depuis des années… J’ai longtemps travaillé sans bien gagner ma vie (1200€ par mois, comme beaucoup) et je me disais que jamais un banquier n’accepterais de me faire crédit, même si j’habite dans l’immeuble que je met en location (d’ailleurs j’avais demandé et en gros je pouvais acheter une cabane ^^). Du coup j’ai décidé de laisser tomber mon CDI pour me lancer dans l’intérim. Je gagne (beaucoup) plus (sur les 6 derniers mois je suis presque à 2200€ par mois en moyenne) et je suis moins stressé en prime.
Et j’ai appris il y a peu de temps que dans mon cas il pourrait m’être possible de faire un crédit immobilier même en étant intérimaire : j’ai un métier pénurique qui est très recherché (je suis boucher), ce qui veut dire qu’il m’est pratiquement impossible de me retrouver au chômage (sauf accident bien sûr). D’ailleurs depuis plus de 6 mois que je fais de l’intérim les seuls moment de repos que j’ai eu c’est quand j’ai moi-même décidé de prendre quelques vacances…
Du coup je pense que je vais aller voir mon banquier pour discuter un peu de ça… et puis s’il ne veut pas il n’est pas tout seul. Il me faudra peut être rester encore un an ou deux avec du travail en permanence, mais je pense que ça pourra être possible même en étant intérimaire (je n’ai plus envie de prendre un CDI, à moins de trouver la perle rare).
Salut David. Merci pour ton témoignage. Je sens de la détermination. C’est le plus important pour réussir…. Ton salaire et ton profil ne sont pas des barrières insurmontables. C’est sûr que tu vas te prendre des “Merci d’être passé nous voir” en démarchant des banques. C’est normal. Mais 1 joli projet, des périodes d’intérim voulues et des connaissances béton vont te permettre d’aller plus loin que 4 ou 5 refus bancaires.
Je t’invite à aller voir l’article que j’ai consacré à cet investisseur au profil similaire https://www.jachete-un-immeuble.com/romain-3-immeubles-de-rapport-generant-3-115emois-de-cash-flow/ . Comme quoi le CDI n’est pas l’unique issue pour pouvoir investir….
Salut,
Je vais créer mon entreprise de soutien scolaire en septembre 2020, pour l’instant je suis au RSA. J’investis d’abord dans mon entreprise, puis après dans immo et par la suite acheter un immeuble de rapport pour y vivre. Pour être libre financièrement
Salut Richard.
Tu as raison. D’abord se concentrer sur la création de business / revenus puis enchaîner sur l’immobilier !
Je trouve cette stratégie d’habiter son investissement vraiment puissante quand on a des revenus faibles.
Bon courage pour ta création d’activité.